Признание предварительного договора основным

Содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Признание предварительного договора основным

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Споры, связанные с исполнением предварительных договоров

Признание предварительного договора основным

Споры, связанные с исполнением предварительного договора, составляют незначительную часть в общей массе рассматриваемых арбитражными судами дел. Вместе с тем вопросы, возникающие при рассмотрении данной категории споров, представляются интересными и заслуживают внимания.

Предмет предварительного договора

Предварительный договор – это организационный договор, по которому, как указано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Несмотря на то что в предварительном договоре имеется указание на имущество, в отношении которого будет заключен основной договор, предварительный договор не влияет на права на это имущество и не создает ограничений (обременений) этих прав, поскольку предметом такого договора является обязательство сторон по поводу будущего договора.

Таким образом, в случае когда сторона, принявшая на себя обязательства продать имущество, не исполняет указанной обязанности, другая сторона не может заявлять иск о признании прав на имущество, а должна предъявить требования, предусмотренные статьей 429 ГК РФ.

К такому выводу пришли суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении обстоятельств следующего дела.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию (далее – Предприятие) о признании права собственности на неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке площадью 3450 кв. м.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив на основании кассационной жалобы предпринимателя законность Постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее – ФАС СЗО) оставил обжалуемый судебный акт без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, незавершенное строительством здание принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения.

Предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали предварительный договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется продать, а покупатель принять в собственность и оплатить неоконченный строительством жилой дом.

Предварительным договором предусмотрено, что, в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях настоящего договора, другая сторона имеет право оплатить имущество в полном объеме и обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора либо о признании за собой права собственности на недвижимое имущество в случае полной оплаты за недвижимое имущество и передачи имущества покупателю в рамках договора. В случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях договора и исполнения со стороны покупателя своих обязанностей предварительный договор имеет силу основного договора купли-продажи (пункты 5.1 и 5.2 договора).

Предприниматель принял неоконченный строительством объект по акту приема-передачи и, ссылаясь на необоснованный отказ Предприятия от заключения основного договора и регистрации права собственности на объект недвижимости, обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что предприниматель исполнил все условия предварительного договора, фактически владеет имуществом и осуществляет права собственника.

Апелляционный суд отменил решение и отказал в удовлетворении исковых требований, указав в том числе на то, что предварительный договор является недействительным ввиду несоответствия требованиям гражданского законодательства. Со ссылкой на данные обстоятельства суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предприниматель не приобрел право собственности на объект незавершенного строительства.

Суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены Постановления апелляционного суда, мотивируя свои выводы следующим образом.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, согласно названной правовой норме лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

Таким образом, условие, содержащееся в пункте 5.2 договора, не соответствует требованиям статьи 429 ГК РФ, и указанный договор не может явиться основанием для возникновения у предпринимателя права собственности на спорное имущество (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу N А21-2865/2007).

Источник: https://ppt.ru/news/111340

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Признание предварительного договора основным

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  • Стороны будущего Основного договора;
  • Срок заключения Основного договора;
  • Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
  • Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.

Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).

Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ – если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?

Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.

Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

  • О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
  • Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

  • Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
  • Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
  • В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
  • Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация – то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
  • Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.

Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.

Источник: Московские юристы

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html

Признание предварительного договора основным

Признание предварительного договора основным

Предварительный и основной договоры являются важной частью документооборота во многих мероприятиях. Буквально везде, где нужно заключать какие-либо соглашения, сначала можно составить предварительное, которое практически ни к чему не обязывает.

Но существуют случаи, когда такой договор становится основным, то есть действующим. Это — сложные ситуации, в которых не так-то просто разобраться. А разбираться надо, потому что каждому гражданину рано или поздно приходится сталкиваться с ситуацией, когда необходимо заключать договора.

Когда предварительный договор становится основным?

1. Основные черты основного договора и дополнительного договора 2. Отличия основного договора от предварительного 3. Когда предварительный договор становится основным

Основной договор и дополнительный договор различаются по своим основным чертам. Первый — это сделка, которая уже предрешена, но ещё не совершена. Она окончательно «закроется» в ближайшем будущем. Её основными признаками, наличие которых характерно для подобного рода документов, являются:

  • все стороны, которые участвуют в заключении договора;
  • условия заключения соглашения;

А договор, который называется предварительным, должен содержать:

  • сведения о сторонах, которые будут участвовать и в основном договоре;
  • условия заключения основного соглашения;
  • обязательства, касающиеся заключения основного соглашения;

Обратите внимание

Предварительный договор можно заключать даже в тот момент, когда объект, о котором будет говорить основной договор, фактически отсутствует. Это же касается и соглашений о купле или продаже вещи — согласно принципам, изложенным в статье 455 ГК РФ.

Отличия основного договора от предварительного

Основные отличия, которые пролегают между двумя договорами, лежат в особенностях оформления и заключения предварительных документов.

  • Дополнительный договор не порождает никаких прав, распространяющих на имущество или какую-либо собственность. Исключением будут только меры обеспечения заключения основного соглашения, а именно — задаток.
  • У дополнительного договора есть четко установленный предмет обсуждения, который установлен законодательно. И такой документ не должен устанавливать никаких дополнительных обязанностей.
  • Там могут указываться условия, которые необходимо согласовывать между сторонами.
  • В дополнительном договоре нужно обязательно указывать срок, во время которого сделка должна совершиться.

И понятно, что основным договором признается именно тот, не имеющий всех вышеперечисленных признаков и каковой может устанавливать обязательства, которые касаются как имущества, так и собственности.

Когда предварительный договор становится основным

Следует помнить, что при переоформлении дополнительного договора в основной, могут наступить некоторые правовые последствия. Они выражаются в том, что:

  • Нельзя применять шестой пункт ст. 429 Гражданского Кодекса, который оговаривает условия окончания срока договора.
  • Способом, являющимся основным для защиты прав будет исковое заявление, цель которого — обязать человека отдать объект договора и зарегистрировать всё, что касается перехода всех прав на владение. Это возможно только при наличии таких условий, как фактическое существование объекта обсуждения и у того, кто продает, есть права владения объектом.
  • Права на владения объектом не могут появиться у заявителя автоматически, а значит, что так называемый виндикационный иск не будет адекватным методом защиты своих прав в том случае, если собственность была отчуждена из владения продавца.
  • Предварительный договор может быть разорван только на тех же основаниях и в том же порядке, который действует для основных договоров подобного типа.

Обратите внимание

Если у продавца нет на руках объекта, продажа которого оговаривалась в соответствующих договорах, то покупатель имеет право обратиться в суд. В иске он может указать, что требует обратно все выплаченные средства, уплаты набежавших процентов, а также может запросить у суда одобрить возмещение убытков.

Главное, что нужно помнить — переоформление предварительного договора возможно по нескольким причинам. Первая из них — воля участников всего соглашения, вторая — по итогам судебного разбирательства. Судья должен рассматривать желание сторон фактически, по тексту договора и обязан не обращать внимания на название самого документа.

Также стоит отметить, что чаще всего дополнительный договор переоформляется в основной тогда, когда одна из сторон нарушает условия, выдвинутые в сделке. В таком случае пострадавшая сторона имеет полное право обратиться в суд. И там будет принято решение о том, что проигравшая сторона обязывается заключить основное соглашение с заявителем, но никто уже никакие условия обсуждать не будет.

Договор будет заключен, следуя букве предварительного документа.

И главное тут помнить, в какое именно соглашение будет переоформляться предварительный договор — это играет важную роль, которая накладывает свои методы разрешения конфликтов и свои ограничения, накладываемые на все стороны соглашения. Потому что он может стать как договором о купле или продаже имущества, так и договором о долевом участии в строительстве.

Всё зависит от того, какие условия были оговорены в тексты дополнительного договора. Окончательная форма, которую он примет после переоформления, будет установлена при помощи решения, выдвинутого по итогам судебного разбирательства.

Основными двумя причинами, по которым начинается процесс о переоформлении договоров, является нарушение сроков и отказ.

В первом случае одна из сторон не успевает составить соглашения и совершить сделку в отведенный условиями договора срок.

Во втором — одна из сторон вообще отказывается заключать какие-либо соглашения, хотя в условиях предварительного договора прямо говорится, что она обязана подписать необходимые бумаги. Оба этих случая являются внушительными основаниями для того, чтобы пострадавшая сторона подала исковое заявление.

(10 голос., 4,20 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kogda-predvaritelnyj-dogovor-priznaetsya-osnovnym/

Признание предварительного договора договором долевого участия | Кузнецова и Партнеры

Признание предварительного договора основным

Как признать предварительный договор договором долевого участия?

Запишитесь на консультацию

В практике заключения договоров долевого участия (ДДУ) имеют место ситуации, когда с застройщиком заключается предварительный договор (ПДДУ) как временная замена основному.

Дольщик вносит деньги по такому договору, фактически выполняя свои обязательства, а застройщик со своей стороны не спешит строить дом и сдавать квартиры. Тогда встает вопрос, можно ли признать предварительный договор основным или признать право собственности на его основании.

В этой статье мы рассмотрим, как происходит признание предварительного договора договором долевого участия, что для этого нужно и как в данной процедуре может помочь адвокат.

Желание заключить предварительный договор стороны могут по нескольким причинам, которые выгодны как дольщику, так и застройщику. Например, для участника долевого строительства это возможность как можно раньше забронировать квартиру, а для застройщика – гарантия продажи недвижимости после окончания строительства, даже если еще не получено разрешение на возведение дома.

Таким образом, предварительный договор может быть выгодным для обеих сторон, если соблюдается в полной мере.

В нем закрепляются стороны, предмет будущего основного договора, а также сроки его заключения (если срок не указан, по законодательству он составляет 1 год).

Кроме того, зачастую в предварительном договоре указывается сумма задатка (аванса), что и закрепляет за конкретным дольщиком право на квартиру в будущем.

Однако на практике не всегда ситуация складывается так, как планировалось. Застройщик может не исполнять условия предварительного договора, иметь финансовые сложности или избегать общения с дольщиками. Если при этом дом возведен, возникает необходимость признания предварительного договора основным, чтобы получить возможность стать собственником квартиры.

Чтобы иметь возможность признать предварительный договор основным, должно соблюдаться несколько условий:

  • застройщик уклоняется от заключения основного договора на основании предварительного, при этом указанный в нем срок давно пропущен;
  • здание возведено и сдано в эксплуатацию, или хотя бы частично построено. Если дом сдан в эксплуатацию, можно попытаться осуществить признание права собственности по предварительному договору, если же нет – требовать признать ПДДУ полноценным договором долевого участия;
  • в предварительном договоре оговаривается механизм выплат за квартиру (рассрочка, кредит и т.д.) или стоимость недвижимости уже выплачена без заключения ДДУ.

Поскольку, согласно законодательству, главное обязательство, которое накладывает ПДДУ на стороны – это заключение основного договора в будущем, его несоблюдение будет достаточным основанием для признания предварительного договора основным в судебном порядке.

Единственный способ признания права по предварительному договору для лиц, его заключивших – это судебный иск.

Алгоритм процедуры в данном случае следующий:

Сбор необходимого пакета документов

Кроме копии предварительного договора долевого участия, понадобятся такие бумаги: выписки из банка и квитанции о том, что вносилась оплата за недвижимость, расписка или квитанция о внесении аванса (задатка), подтверждение попыток связаться с застройщиком для заключения основного договора (например, копия официального письма о таких намерениях), выписка из реестра о том, что дом введен в эксплуатацию (если это так).

Составление искового заявления

Текст иска составляется в произвольной форме, но обязательно должен содержать такие сведения:

  • данные истца и ответчика – ФИО заявителя, данные о застройщике;
  • наименование суда, куда подается заявление (обычно это районный суд по месту нахождения спорной недвижимости);
  • суть и обстоятельства иска – указать, что поскольку условия предварительного договора не соблюдаются компанией-застройщиком, а средства за квартиру внесены, нет возможности заключить основной ДДУ и на основании него получить право на собственность недвижимости. Необходимо также привести подтверждение своей позиции в виде документов, свидетельств и т.д.;
  • требования – признать предварительный договор основным, то есть, таким, который бы порождал имущественные права для сторон;
  • перечень прилагаемых документов.

Подача иска и судебный процесс

Исковое заявление направляется в суд, после чего назначается дата слушаний. На заседании необходимо подтвердить свою позицию, указанную в иске, привести доказательства и убедить суд, что признание предварительного договора в качестве ДДУ в данной ситуации – единственный вариант разрешения спора.

Если удалось доказать, что соблюдены необходимые условия, суд в большинстве случаев встанет на сторону дольщиков и признает ПДДУ основным документом. Это, в зависимости от состояния дома, позволит в дальнейшем или признать право собственности на квартиру или на долю в объекте незавершенного строительства.

Поскольку данная процедура достаточно сложная, требует определенного опыта в разрешении конфликтов с застройщиками, знания судебной практики и специализированных знаний, рекомендуется воспользоваться профессиональной юридической помощью.

Грамотный юрист по спорам с застройщиками поможет проанализировать условия предварительного договора, определить оптимальную стратегию действий, подготовит необходимые документы и исковое заявление и будет представлять ваши интересы на судебном процессе. В результате существенно повышаются шансы на успешное разрешение спора и сокращаются сроки рассмотрения дела.

Заключение

В случае, если застройщик отказывается заключать основной договор, можно попытаться признать таковым предварительный.

Процедура предусматривает судебный порядок урегулирования, потому для ее ускорения и упрощения рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/priznanie-predvaritelnogo-dogovora-dogovorom-dolevogo-uchastiya/

Предварительный договор купли-продажи и его нюансы

Признание предварительного договора основным

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

ПРИРОДА И ПРАВО

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

ЗАДАТОК НЕ ЗАЛОГ

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТА

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/proned/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-i-ego-niuansy-5d1c15d745e5d100aea5e3de

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.