Признание права собственности в банкротстве

Содержание

Право собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика

Признание права собственности в банкротстве

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре по какой-либо причине, препятствующей этому, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве. Иного способа, как признание права собственности в судебном порядке, нет.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

Банкротство застройщиков:

Банкротство ООО “Компания Промсервис”, застройщика ЖК “Малая Истра”

Банкротство ООО “ЭкспертСтрой”, застройщика ЖК “Новокосино-2”, Реутов

Банкротство ООО “Северное”, застройщика ЖК “Новосходненский”, Химки

Банкротство  ООО “СтройКомфорт”, застройщика ЖК “Белые росы”, Котельники

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

  • дольщик с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место и нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Рассмотрим следующие варианты, у каждого из которых свои минусы, но именно в третьем случае дольщик становится заложником:

  1. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано;
  2. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  3. собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  4. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован, подписан предварительный договор), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта).

1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано

В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
  • объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
  • регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

 ___ В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

— п. 8. ст. 201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве)

Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.

При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).

За рассмотрение заявления истцу необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей. Судебные расходы, включая госпошлину, в итоге заплатит проигравшая сторона, но в 99% случаев дольщики не могут вернуть эти деньги, т.к. они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.

Поэтому святая обязанность дольщика – как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.

Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.

В ином порядке погашаются требования тех дольщиков, кто не успел подписать передаточный акт (или подписал, но по вине застройщика не получил на руки свои 2 экземпляра).

Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.

2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и нежилых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

 ___ Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:- право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;- осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
— п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве)

Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.

3. Собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться анием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры.

Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений.

Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент ания? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” и № 218-ФЗ от 29.07.

2017 “О публично-правовой компании по защите прав дольщиков”, а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.

рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. “настоящий ДДУ”, и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч.

частично, или неоплаченном ДДУ – направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3.

Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • заключен предварительный договор или иной договор;
  • объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости  передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
  • регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте. 

ПОМОЩЬ В ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 16 000 рублейна квартиры, машино-места и нежилые помещенияв арбитражных судах г.Москвы и Московской областиОт консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключенном предварительном договоре или ином договоре, отличном от ДДУ, при наличии акта передачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.ПОДРОБНЕЕ 

Источник: http://www.ddu-jurists.club/priznanie-prava-sobstvennosti-v-arbitrazhnom-sude-pri-bankrotstve-zayastrojshchika.html

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Признание права собственности в банкротстве

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/priznanie-prava-sobstvennosti-pri-bankrotstve-zastroyshchika/

Признание права собственности. Банкротство застройщика – Дело Чести

Признание права собственности в банкротстве

На сегодняшний день особую популярность приобретают вопросы, касающиеся такой процедуры, как признание права собственности. Банкротство застройщика- основная тому причина.

Вышеназванная проблема с каждым днем становится все более распространенной, возрастает количество обманутых граждан. В связи с этим особое значение приобретает защита граждан, в частности такое их полномочие, как право собственности.

Застройщик банкрот и процедура признания права собственности на квартиру через суд являются достаточно проблематичными вопросами. Объясняется это тем, что этот процесс регулируется большим количеством законов о банкротстве.

Кроме этого, практика судов не характеризуется единообразием применения по делам, которые касаются признания права собственности. Застройщик банкрот в данной ситуации значительно обостряет положение граждан-дольщиков. 

Представьте, вы заключили договор участия в долевом строительстве, предварительный договор либо иной акт на приобретение квартиры, машиноместо и т.п, оплатили деньги, застройщик обязался все сделать.

После чего, построил дом, ввел в эксплуатацию, а право собственности при этом не оформил, не успел. В отношении него начинается процедура банкротства.

А что делать с квартирой или иным имуществом, которое вы приобрели в собственность? Застройщик банкрот в данном случае несет какие-либо обязанности?

Каким образом оформить право собственности в такой ситуации, какие документы подавать в суд, в какой именно суд, что прилагать, что требовать, в какие сроки можно обращаться с таким заявлением, обязателен ли акт передачи, обязателен ли акт ввода в эксплуатацию, нужны ли документы, подтверждающие оплату, сколько ждать, – на все эти вопросы мы ответим вам в сегодняшней публикации.

Итак, в Росреестре осуществляется регистрация недвижимости, которую вы приобрели в собственность. Застройщик банкрот, а вы по каким-то причинам не успели зарегистрировать квартиру, тогда вам необходимо обращаться в тот арбитражный суд, который вынес решение о банкротстве.

ВАЖНО!

Существует только один способ в рассматриваемой ситуации – признать право собственности на квартиру через суд. Иного порядка в настоящее время не существует.

В арбитражный суд могут обратиться дольщики, которые претендуют на квартиру, машино-место или нежилое помещение, у которых площадь не превышает 7 кв. м. или собрание дольщиков для признания права собственности. Банкротство застройщика в данном случае выступает основанием для обращением в суд за защитой своего права.

Предлагаем рассмотреть основные варианты развития событий, в которых может оказаться дольщик, которому необходимо оформить право собственности. Застройщик банкрот при этом также должен совершить ответные действия для урегулирования конфликта.

      1. Условие № 1: дом сдан, акт приема-передачи подписан.

В данном случае дольщик обращается в суд при таких обстоятельствах:

а) Дольщику необходимо признание права собственности. Застройщик банкрот, в отношении него ведется конкурсное производство.

б) участниками заключен договор участия в долевом строительстве;

в) дом может быть введен в эксплуатацию на основании полученного разрешения;

г) объект строительства – квартира, машино-место, нежилое помещение до 7 кв. м.;

д) недвижимость передана по акту приема-передачи до признания застройщика банкротом;

е) регистрация в Росреестре невозможна.

В таком случае вы как дольщик можете не направлять заявление о включении требований в реестр конкурсному управляющему. Вы можете обратиться в суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности. Тогда ваше дело будет признано в качестве отдельно спора в деле о банкротстве.

Условием успешного исхода выступает соблюдение всех процессуальных нюансов не только при подаче заявления, но и в ходе рассмотрения дела. Оно будет рассмотрено по правилам АРК РФ и Закона о банкротстве, в отличие от суда общей юрисдикции.

Для того, чтобы ваше заявление было рассмотрено, необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой составляет 6000 рублей. Как вы знаете, судебные расходы в дальнейшем оплатит проигравшая сторона, но как показывает практика, дольщики эти денежные средства вернуть не могут.

Именно поэтому необходимо как можно скорее, не теряя ценного времени и не дожидаясь банкротства, обратиться в суды общей юрисдикции для того, чтобы осуществить признание права собственности. Банкротство застройщика в данном случае еще не состоялось.

      1. Условие № 2: дом сдан, акт приема-передачи не подписан.

В такой ситуации дольщик также может оформить право собственности на квартиру через суд самостоятельно.

Отличием выступает то, что суд в данном случае удовлетворит заявление только в случае, если граждане хотя бы 1/3 недвижимости уже обращались в суд общей юрисдикции и в судебном порядке за ними было признано право собственности либо они зарегистрировали свое право в Росреестре.

У арбитражного суда есть полномочие на вынесение определения о признании права собственности в случае отсутствия передаточного акта.

      1. Условие № 3: дом сдан, акт приема-передачи не подписан, собрание кредиторов обращается в суд.

Данная ситуация предполагает обращение с заявлением к конкурсному управляющему о включении требований в реестр. В таком положении дольщик зависим от собрания кредиторов и управляющего.

В случае, если право собственности получили немногие из дольщиков, то погашение требований будет решаться на общем собрании кредиторов. Таким же образом будет решаться вопрос о передачи недвижимости в тех домах, которые будут достроены после даты введения конкурсного производства.

Процедура имеет следующий характер: управляющий выносит вопрос о передаче недвижимости на рассмотрение собранию. Если последний субъект примет решение о возможности такого действия, то за этим следует обращение в суд. Минус такой процедуры в длительности процедуры.

      1. Условие № 4: дом сдан, ДДУ не заключен, ключи на руках, гражданин живет в квартире, самостоятельно обращается в суд.

Прежде, чем обсудить эту ситуацию отметим, что для нас принципиально важное значение имеют два документа: ДДУ и акт приема-передачи, – именно они являются основанием для защиты прав граждан.

Ситуация такова: у вас нет двух вышеназванных документов, а значит вы не являетесь дольщиком, если до банкротства застройщика вы не успели подписать основной ДДУ. Отсюда следует, что ключи вы получили одновременно с документом, который все застройщики дают свое наименование.

В такой ситуации действуем на основании условия № 3, – обращаетесь к управляющему с заявлением о включении ваших требований в реестр.

Однако если дом сдан, а предварительный договор у вас на руках, не стоит включать в реестр свои требования, обращайтесь в суд.

Помощником в такой ситуации для вас может стать претензия, направленная вами застройщику с тем, чтобы подписать ДДУ. Судебная практика доказывает успешное применение подобного доказательства.

Вне зависимости от условий, в которые попал дольщик, мы готовы ему помочь. Наша работа заключается в любом участии в деле: будь то просто составление заявление или полное сопровождение.

Мы поможем в случае, если вам необходимо признание права собственности. Застройщик банкрот выполнит все свои обязательства по ДДУ.

Все услуги, касающиеся споров по недвижимости, оказываемые нами, вы можете посмотреть по ссылке.

Чтобы не быть голословными, представим вам пример из нашей практики.

К нам обратился дольщик, который сообщил, что решением арбитражного суда АО «Московский комбинат хлебопродуктов» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Заявитель обратился в суд с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании права собственности объект в виде нежилого помещения (машиноместа).

Заявление основано на предварительном договоре. Кроме того, нашим заявителем был заключен агентский договор, прилагаем его к публикации:

В соответствии с предварительным договором покупатель обязан провести обеспечительный платеж.

Свои обязательства по оплате участник долевого строительства выполнил, что подтверждается платежными документами.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

У нашего клиента имелись следующие документы:

  1. агентский договор;
  2. акт об исполнении обязательств;
  3. платежки.

Мы нашли аналогичное решение, принятое в отношении того же застройщика.

Прилагаем его:

Говоря о документах, отметим, какие из них необходимо прилагать к заявлению:

  1. документы, которые могли бы подтвердить право собственности: ДДУ, договор участия в ЖСК, любые платежки, подтверждающие оплату, акты приема-передачи, квитанции об оплате коммуналки и т. п.;
  2. выписка из ЕГРН;
  3. копия доверенности в случае, если вы пользуетесь услугами представителя;
  4. опись вложения и копия документа, который подтверждает отправку управляющему и должнику).

Итак, подводя итоги, отметим, что очень важно знать, как защитить свое право собственности. Застройщик банкрот- с такой проблемой сталкивается большинство дольщиков. Поэтому вам необходимо знать, как поступать в такой ситуации. Мы хотим помочь вам защитить вашу собственность. Застройщик банкрот должен исполнить все взятые на себя обязательства.

Подведем краткие итоги:

  1. в какой суд обращаться: а) суды общей юрисдикции; б) арбитражные суды;
  2. какие документы прилагаем: а) документы, которые могли бы подтвердить право собственности: ДДУ, договор участия в ЖСК, любые платежки, подтверждающие оплату, акты приема-передачи, квитанции об оплате коммуналки и т. п.; б) выписка из ЕГРН; в) опись вложения и копия документа, который подтверждает отправку управляющему и должнику).
  3. Требование о признании права собственности граждан к застройщику должно предъявляться с даты принятия судом решения о признании последнего банкротом и только в рамках дела о банкротстве.
  4. Решение суда, которое вступило в силу, будет являться основанием для гос.регистрации прав Росреестром.

Источник: https://delo4.ru/2020/02/18/priznanie-prava-sobstvennosti-bankrotstvo-zastrojshchika/

Банкротство застройщика и признание права собственности. Что делать чтобы не потерять квартиру?

Признание права собственности в банкротстве

| Статьи | Банкротство застройщика и признание права собственности. Что делать чтобы не потерять квартиру?

В последнее время все чаще возбуждаются процедуры банкротства в отношении застройщиков многоквартирных домов. При этом до 2011 года процедура банкротства застройщиков ничем не отличалась от процедуры банкротства других юридических лиц.

С одной стороны такая процедура в не достаточной мере гарантировала права соинвесторов строительства жилья, т.к. в рамках дела о банкротстве могли быть предъявлены только денежные требования.

С другой стороны, если в отношении застройщика  велась процедура банкротства, а дом был построен, дольщик мог предъявить в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности, суд довольно быстро выносил решение и дольщик получал свидетельство о праве собственности. Дальнейшее банкротство застройщика его уже не касалось, т.к.

квартира оформлялась дольщику в собственность и не могла быть включена в конкурсную массу.

Если же дом не был построен полностью, то дольщик мог предъявить в суд общей юрисдикции иск о признании права собственности на долю в виде неоконченной строительством квартиры или иной подобный (практика по таким делам разная) и получить решение суда, при этом существует разъяснение Минэкономразвития, согласно которому при наличии такого решения конкурсный управляющий не вправе включать права на квартиру в конкурсную массу.

Что же получилось после того, как вступил в силу Федеральный закон №210-ФЗ от 12 июля 2012 года “О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности ”Банкротстве”?

1.Теперь если застройщик находится в процедуре банкротства все требования о признании права собственности на квартиру или на долю в неоконченном строительством объекте могут быть предъявлены только в арбитражный суд.

  При этом арбитражный суд если толковать закон прямо может удовлетворить такие требования только в одном случае – если еще до принятия судом заявления о банкротстве застройщика (т.е. даже не до введения процедуры, а до принятия судом заявления!) подписан передаточный акт на квартиру.

На практике такое условия соблюдается крайне редко. Также практика по делам о признании права собственности судов общей юрисдикции и арбитражных судов кардинальным образом отличается.

Если суды общей юрисдикции признают практически всегда право собственности если дом сдан в эксплуатацию и в большинстве случаев признают право собственности если дом не сдан, но частично построен, то арбитражные суды, особенно после принятия Высшим Арбитражным судом Постановления Пленума №54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.” В таких требованиях отказывают. Данным постановлением ВАС фактически поставил крест на надеждах юридических лиц и предпринимателей, которые пострадали от недобросовестных застройщиков и пытались признать право собственности на недвижимость, указав что требование о признании права собственности  являются ненадлежащими и можно только требовать возмещения убытков. Теперь положения этого принятого фактически в интересах недобросовестных застройщиков постановления распространяются и на граждан. Однако в последнее время наметилась положительная тенденция, в соответствии с которой и арбитражные суды в рамках дел о банкротстве застройщиков признают право собственности на квартиру даже и в том случае, если акт приема-передачи квартиры подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика и даже если акт не подписан. Хотя практика пока противоречива, уже имеются положительные примеры решений судов первой и апелляционной инстанций.

2. Установлен жесткий срок для обращения с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения – 2 месяца с момента опубликования сведений о банкротстве. Данная норма также оставляет “за бортом” процедуры банкротства большое количество дольщиков, поскольку часто дольщики проживают в других городах, о процедуре банкротства порой узнают случайно или не узнают вообще.

3. Если раньше местные администрации активно участвовали в разрешении проблем с обманутыми дольщиками, в частности пытаясь найти нового застройщика и передать ему права от старого, то теперь у них будет для этого меньше стимулов, т.к.

новый порядок банкротства застройщика фактически предлагает переложить ответственность за достройку дома на самих дольщиков через создание ЖСК.

При этом создание ЖСК и передача ему прав на достройку дома обусловлено в ФЗ №210 таким количеством условий, которые на практике соблюсти можно в очень небольшом количестве случаев.

При этом у застройщика появляется огромное поле для злоупотреблений, чтобы не допустить передачу дома дольщикам и инициировать продажу квартир, уже оплаченных дольщиками, например через создание “контролируемой” задолженности и другими путями. На застройщиков работают целые юридические службы, а дольщики часто защищены слабо.

Какие можно сделать выводы по первым результатам введения поправок к ФЗ “О несостоятельности ”Банкротстве”? Возможно у разработчиков были благие намерения. В отдельных случаях действительно квартиры управляющим передаются дольщикам или дольщики создают ЖСК для достройки дома.

Но появилось большое число дольщиков, которые фактически рискуют потерять права на квартиры.

При этом если создатели ФЗ №210 руководствовались необходимостью соблюдения прав других кредиторов лишая граждан возможности признать право собственности на квартиры и вводя нормы, позволяющие включить права на такие квартиры в конкурсную массу  – этого тоже не происходит, т.к.

во-первых права на квартиры чаще всего реализуются по ценам значительно ниже рыночных, а большая часть полученных средств уходит на финансирование процедуры банкротства, а во-вторых эти положения ведут к тому, что недобросовестные застройщики сами создают контролируемую задолженность и получают двойную выгоду с объекта – сначала собрав деньги с дольщиков, а потом получив деньги за те же квартиры, проданные с торгов, также выгоду могут получать банки, перед которыми у застройщика есть задолженность по кредитам, а как известно многие застройщики с банками связаны очень тесно.

При этом очень большое число дольщиков получили колоссальный стресс от введения в действие ФЗ №210. Представьте себе – одна половина соинвесторов в доме уже оформила право собственности через суд, получила свидетельства.

А остальным, которые собирались сделать это в ближайшее время, говорят – Вашу квартиру выставят на торги, т.к. застройщик в процедуре банкротства, а в заяление о вклюении в реестр вы не подали в установленный срок, либо хотя и подали, в соответствии с имеющимися документами передать квартиру невозможно.

  Для простых людей это очень серьезный удар, тем более что многие купили жилье в кредит, уже живут в квартире и у них нет другого жилья.  Это усугубляется еще и тем, что если большинство дольщиков уже оформило собственность на квартиры, ЖСК не может быть создан, а просто передать квартиры управляющий часто не может, т.

к. для этого необходимо соблюсти ряд условий. Особенно часто проблемы с передачей квартир возникают  если у застройщика большие долги и есть несколько объектов. Такая ситуация сложилась, например, у дольщиков ЗАО “Энергострокомплект-М”, квартиры которых построены, и по другим застройщикам.

К автору статьи постоянно приходят на прием люди, которые пострадали от ФЗ №210 и не могут оформить права на квартиры.

И только в самом конце 2012 года судебная практиа все же стала меняться и арбитражные суды, по сути расширительно толкуя закон, стали признавать право собственности на квартиры и в случаях, когда акт приема-передачи не подписан вообще или подписан уже после того, как было принято судом заявление о банкротстве застройщика.

Что можно посоветовать дольщикам, у которых появилась информация, что их застройщик готовится к процедуре банкротства или уже рассматривается дело о банкротстве в суде?

Если процедура банкротства только готовится, то необходимо срочно подавать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру или на долю в объекте (если дом не построен полностью). Возможно Вы успеете признать право собственности.

Если процедура банкротства уже началась, возможно стоит найти возможность предъявить иск в суд общей юрисдикции не к банкротящемуся лицу, а к другому лицу, если есть цепочка договоров уступки. Либо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, либо заявление в арбитражный суд о признании права собственности.

В любом случае имеет смысл обратиться за помощью к адвокату, у которого есть опыт по делам, связанным с банкротством застройщика.

(С) МОКА “Правовая защита”, адвокат Сидоров Артем Александрович.

Если Вам необходима помощь по делам, связанным с банкротством застройщика, звоните по тел. 8 903 125 76 30, 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07 и записывайтесь на консультацию.

Источник: http://www.rusbankrotstvo.ru/stati/statia_bankrotstvo_zastroyshchika_i_priznanie_prava_sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.