Признание права собственности при банкротстве застройщика

Содержание

Право собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре по какой-либо причине, препятствующей этому, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве. Иного способа, как признание права собственности в судебном порядке, нет.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

Банкротство застройщиков:

Банкротство ООО “Компания Промсервис”, застройщика ЖК “Малая Истра”

Банкротство ООО “ЭкспертСтрой”, застройщика ЖК “Новокосино-2”, Реутов

Банкротство ООО “Северное”, застройщика ЖК “Новосходненский”, Химки

Банкротство  ООО “СтройКомфорт”, застройщика ЖК “Белые росы”, Котельники

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

  • дольщик с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место и нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Рассмотрим следующие варианты, у каждого из которых свои минусы, но именно в третьем случае дольщик становится заложником:

  1. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано;
  2. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  3. собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  4. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован, подписан предварительный договор), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта).

1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано

В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
  • объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
  • регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

 ___ В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

— п. 8. ст. 201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве)

Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.

При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).

За рассмотрение заявления истцу необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей. Судебные расходы, включая госпошлину, в итоге заплатит проигравшая сторона, но в 99% случаев дольщики не могут вернуть эти деньги, т.к. они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.

Поэтому святая обязанность дольщика – как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.

Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.

В ином порядке погашаются требования тех дольщиков, кто не успел подписать передаточный акт (или подписал, но по вине застройщика не получил на руки свои 2 экземпляра).

Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.

2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и нежилых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

 ___ Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:- право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;- осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
— п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве)

Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.

3. Собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться анием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры.

Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений.

Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент ания? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” и № 218-ФЗ от 29.07.

2017 “О публично-правовой компании по защите прав дольщиков”, а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.

рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. “настоящий ДДУ”, и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч.

частично, или неоплаченном ДДУ – направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3.

Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • заключен предварительный договор или иной договор;
  • объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости  передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
  • регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте. 

ПОМОЩЬ В ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 16 000 рублейна квартиры, машино-места и нежилые помещенияв арбитражных судах г.Москвы и Московской областиОт консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключенном предварительном договоре или ином договоре, отличном от ДДУ, при наличии акта передачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.ПОДРОБНЕЕ 

Источник: http://www.ddu-jurists.club/priznanie-prava-sobstvennosti-v-arbitrazhnom-sude-pri-bankrotstve-zayastrojshchika.html

Право собственности при банкротстве застройщика

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Заключение договора долевого участия (далее – ДДУ) сегодня один из самых востребованных способов приобретения недвижимости среди граждан.

Но что делать с правом собственности при банкротстве застройщика, когда последний не успел его оформить? Фактически-то оно есть, но без юридического закрепления Вы не сможете распоряжаться отведенной Вам площадью, будь то квартира, нежилое помещение или машино-место.

При благоприятном стечении обстоятельств застройщик самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности от имени всех дольщиков, и ему для этого даже не нужна доверенность – закон напрямую уполномочивает его на регистрацию (ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее по тексту – ФЗ о ДДУ)

Мы же рассматриваем ситуации, когда застройщик не успел зарегистрировать право собственности дольщиков и оказался вовлеченным в процедуру банкротства.

Нам будет важен один из заключительных этапов этого сложного, многоступенчатого правоотношения – признание права собственности при банкротстве застройщика.

Законодатель предусмотрел решение данной проблемы в действующем законодательстве. И предусмотрел довольно тщательно.

  • Ввел в действие специальный закон о ДДУ, который мы упомянули Выше. Отсюда нам особенно будут важны моменты по передаче объекта долевого строительства дольщикам в собственность, обязанность застройщика по регистрации их права собственности и многое другое;
  • Разработал отдельную главу (Гл. 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – ФЗ о банкротстве) о банкротстве застройщика как особого субъекта.

Но не пугайтесь! Можно признать право собственности. Застройщик банкрот – не приговор, и Вы в этом сейчас убедитесь. Порядок признания наличия права собственности при банкротстве застройщика не так сложен, как кажется.

Подготовка заявления в суд с требованием о признании права собственности

Нужно обратиться в суд, где открыто дело о банкротстве застройщика. Подсудность – Арбитражный суд.

Если арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено дольщиком исключительно в рамках дела о банкротстве (пп. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»)

Судья при рассмотрении дела о признании права собственности при банкротстве застройщика будет обращать внимание на следующие юридически значимые факты:

  • Факт заключения договора (подтверждаем договором, подписанным с двух сторон со всеми существенными условиями);
  • Факт исполнения со стороны дольщика обязательств по уплате (доказательством может служить платежное поручение);
  • Факт передачи объекта долевого строительства по правилам статьи 8 ФЗ о ДДУ.

Намеренно заострим Ваше внимание на процедуре передачи дольщикам объекта долевого строительства, потому что важно соблюсти требования к такой передаче.

«Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Подтверждается передача передаточным актом (он может и по-другому называться, главное, чтобы в нем был отражен срок передачи, объект долевого строительства и воля Сторон в виде их подписей).

На основе освещенных ключевых фактов сформировалась и нужная доказательственная база

  1. копия договора участия в долевом строительстве;
  2. копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве полностью или в части (платежное поручение);
  3. документ об уплате госпошлины;
  4. передаточный акт для подтверждения передачи недвижимости;
  5. документы, подтверждающие разрешение на ввод в эксплуатацию;
  6. иные документы, подтверждающие ваши требования (переписка с застройщиком);

Как видите, более чем возможно признать право собственности через суд. ДДУ для этого будет основанием. Помимо ДДУ, кстати, основанием требования могут служить и другие виды договоров (ч. 6 ст. 201.1 ФЗ О банкротстве):

  • Договор купли-продажи;
  • Предварительный договор на заключение ДДУ или на куплю-продажи недвижимости;

К заявлению предъявляются общие требования к форме и содержанию иска, установленные АПК РФ:

  • Сведения о суде и сторонах (наименование каждого, адрес, регистрационные данные из ЕГРЮЛ застройщика;
  • конкретное требование – о признании права собственности;
  • обстоятельства, на которых основываются требования (перечень ключевых фактов приведен выше);
  • правовое обоснование;
  • документ, подтверждающий направление участникам дела копии иска и приложений к нему;
  • доверенность, если через представителя.

Право собственности при банкротстве застройщика может быть признано и без передаточного акта. Давайте разберемся какие из условий должны соблюдаться.

Если в отношении значительной части помещений, машино-мест иных частей недвижимости, но не менее 1/3 от общего числа таких помещений при условии:

  • право собственности участника строительства (дольщика) на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;
  • осуществлена гос.регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теперь, когда судом признано за Вами право собственности. Застройщик банкрот не помешает нам обратиться в Росреестр в административном порядке и зарегистрировать заветное право.

Необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление о регистрации (форма есть на официальном сайте Росреестра);
  • копия решения суда, вступившего в законную силу;
  • нотариально заверенная доверенность, если через представителя.

Подать можно несколькими способами:

  • лично в отделение Росреестра;
  • Почтой письмом с объявленной ценностью, с описью и уведомлением о вручении;
  • Через портал госуслуг (но нужно учитывать, что электронные документы должны быть подписаны только усиленной квалифицированной электронной подписью).

Регистрация занимает немного времени – до 14 дней.

Важное примечание для каждого дольщика

Многие ошибочно полагают, что из-за ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства могут сдвинуться сроки передачи недвижимости дольщикам.

Вместе с тем, если ввод в эксплуатацию был осуществлен гораздо позже обусловленного в договоре срока на передачу, передача после ее ввода в любом случае будет считаться просрочкой передачи объекта, и можно смело начислять законную неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства! (это п. 2 той же статьи).

Объект долевого строительства должен быть передан строго в сроки, предусмотренные договором независимо от каких-либо обстоятельств. Данный вывод подтверждается позицией ВС РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018

Чтобы возможно было признать право собственности. Застройщик банкрот, все его активы будут управляться арбитражным управляющим, если быть точнее – конкурсным, так как в отношении застройщика сразу вводится конкурсное производство, соответственно, в любом случае нужно будет взаимодействовать с этим субъектом.

Мы, понимаем, Если Вы читаете эту статью, значит Вы с высокой долей вероятности заключили договор долевого участия и направили денежные средства на строительство недвижимости, и все шло гладко: здание строилось, сроки соблюдались, вот-вот можно смело начать им пользоваться, но нет тут-то было. Тема непростая, особенно для граждан, и данная инструкция призвана помочь в решении вопроса о признании права собственности через суд.ДДУ ли заключен или предварительный договор – не столь важно.

Наш опыт

У нас есть уже такой опыт.

  Но ситуация была осложнена еще и тем, что в процессе необходимо было реализовать процедуру правопреемства с супруга на непосредственно нашего клиента, так как по брачному договору клиенту переходило право собственности на объект строительства. В подтверждение положительное решение суда о признании и наше заявление, которое было разработано на основе той информации, с которой мы с Вами поделились.

Таким образом, можно установить право собственности через суд.ДДУ для этих целей будет основным подтверждающим документом. Но юрист возьмет всю юридическую работу, в том числе и по сопровождению заключения договора ДДУ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c934af596e62a00b39d10c6/pravo-sobstvennosti-pri-bankrotstve-zastroiscika-5fe065e4f5a6f429fcbabc42

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика: судебная практика, образец иска

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Проблема обанкротившихся застройщиков до сих пор остается одной из наиболее острых.

Законодательство в отношении застройщиков-банкротов часто меняется, так как законодатель продолжает искать компромиссное решение, которое устроит не только дольщиков, но и других кредиторов.

Признание права собственности через суд возможно, если дом введен в эксплуатацию, а квартира передана дольщику. Если этого не произошло, то участник ДДУ может быть внесен в реестр кредиторов строительной организации наряду с другими заинтересованными лицами и организациями.

Особенности признания права собственности на новостройку

Регистрация права собственности производится Росреестром на основании положений Федерального закона № 218-ФЗ. В соответствии с пп. 1 п. 11 ст. 48 указанного закона для проведения гос. регистрации построенного по ДДУ помещения необходимо предоставить:

  • Разрешение на ввод здания в эксплуатацию (направляется в Росреестр органом местного самоуправления);
  • Договор долевого участия;
  • Передаточный акт.

Для признания права собственности судом необходимо, чтобы здание было введено в эксплуатацию, а помещение было передано инвестору (участнику ДДУ), который полностью выполнил обязательства перед застройщиком.

Если здание введено в эксплуатацию, но передаточный акт не подписан, признание права собственности не допускается. В таком случае дольщик вправе требовать передачи жилого помещения, что не равно признанию права собственности. Впоследствии он сможет это сделать, но уже после того, как строительный объект будет передан другой компании.

Если банкротство застройщика произошло до момента введения здания в эксплуатацию, то признание права собственности не допускается как в административном, так и в судебном порядке.

Такую позицию высказала Судебная коллегия ВС РФ в Определении № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009. В такой ситуации участник ДДУ может требовать включения в реестр кредиторов должника.

Оформить право собственности он сможет после того, как:

  • Новый застройщик достроит здание;
  • Введет его в эксплуатацию;
  • Передаст помещение участнику долевого строительства.

Также дольщик может выдвинуть денежное требование — о возврате уплаченных за квартиру средств. В таком случае договор долевого строительства расторгается. Однако у подобного действия есть существенный недостаток.

Расчет с участниками строительства производится в третью очередь — после выплаты по требованиям граждан за причиненный вред жизни или здоровью и оплате труда работников строительной организации.

Денег застройщика может не хватить на уплату всех долгов, а право собственности на помещение будет утрачено.

Дольщик, выдвинувший денежные требования, лишается возможности оформить право собственности.

Порядок признания права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

После того, как в отношении строительной компании введено наблюдение или назначено конкурсное производство, оформление права собственности допустимо исключительно в судебном порядке.

Подсудность

Подсудность иска определяется тем, в какой стадии находится процедура банкротства.

Если процедура наблюдения в отношении строительной организации была введена уже после того, как дольщик обратился в суд общей юрисдикции с требованием признать право собственности, иск будет рассмотрен этим судом. Такое положение подтверждено Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Также в районный суд следует обращаться, если исковые требования выдвигаются в отношении ЖСК, признанного банкротом. Жилищно-строительные кооперативы не являются застройщиками, поэтому в их отношении применяются нормы гражданского судопроизводства.

Если в отношении строительной организации начата процедура банкротства, в том числе применена такая мера, как наблюдение, то рассмотрение дела происходит в арбитражном суде.

ОбстоятельстваКуда обращаться
Расторжение договораАрбитражный суд
Здание сдано в эксплуатацию, передаточный акт не подписанАрбитражный суд
Здание сдано в эксплуатацию, дольщик осуществил полный расчет, передаточный акт подписанАрбитражный суд
Банкротом признается ЖСКСуд общей юрисдикции
Иск подан до того, как начата процедура банкротстваСуд общей юрисдикции

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам гражданского или арбитражного судопроизводства, которые в этом отношении практически одинаковы. Заявление должно содержать:

  • название суда;
  • паспортные данные и место жительства истца;
  • информацию об ответчике (название и адрес организации);
  • сведения о третьих лицах (конкурсном управляющем);
  • указание на нарушение прав истца и его требования;
  • обстоятельства, обосновывающие позицию истца и доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
  • указание на номер дела о банкротстве для приобщения требования;
  • стоимость иска;
  • список приложенных к заявлению документов;
  • дата и подпись.

Заявление составляется минимум в 3 экземплярах: 1 для ответчика, 1 для суда, 1 — для конкурсного управляющего.

Документы

К иску следует приложить документы, которые подтверждают доводы истца. К ним относятся:

  • договор долевого участия;
  • платежные документы, подтверждающие расчет истца со строительной организацией;
  • передаточный акт;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию.

Получить копию разрешения можно в органе местного самоуправления.

Также к иску нужно приложить оригинал квитанции об оплате госпошлины. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ ее размер составляет 6 тыс. руб. При обращении в суд общей юрисдикции госпошлина составляет 300 руб.

Рассмотрение дела в суде

Срок рассмотрения дела не может превышать 3 месяцев с момента поступления заявления (п. 3 ст. 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ). В случае особой сложности дела срок его рассмотрения может быть увеличен.

По итогу рассмотрения суд выносит решение об отказе, частичном либо полном удовлетворении требований. Если право собственности признано судом, решение является документом основания при обращении в Росреестр.

Судебная практика

Правоприменительная практика дел, в которых истцы заявляли требования признать право собственности, разнообразна. Примеры судебной практики арбитражных судов:

Правоприменительная практика арбитражных судов показывает, что подобные дела остаются сложными для судов первой инстанции. Немалая часть решений в дальнейшем отменяется в рамках апелляционного либо кассационного судопроизводства.

Примеры судебной практики судов общей юрисдикции в отношении обанкротившихся ЖСК:

Правоприменительная практика судов общей юрисдикции более устоявшаяся. Однако в будущем ситуация может измениться. Оформление фиктивного ЖСК часто является способом скрыть деятельность застройщика, фактически возводящего здание. Планируется приравнять ЖСК к застройщикам, что приведет к тому, что иски будут рассматриваться в рамках арбитражного судопроизводства.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать право собственности можно в Росреестре или в МФЦ. При обращении следует предоставить:

  • паспорт;
  • договор долевого участия;
  • решение суда;
  • копию разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • передаточный акт;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

За регистрацию взимается госпошлина в размере 2 тыс. руб.

Какие сложности могут возникнуть?

Банкротство застройщика ставит дольщика в тяжелое положение. Процедура арбитражного производства, которая применяется при банкротстве застройщика, устроена сложнее, чем обычный гражданский суд.

Участник ДДУ может действовать различными способами — лично обращаться в суд с требованием признать право собственности, если это позволяет ситуация, либо требовать включения в реестр кредиторов.

После включения в реестр участник ДДУ может требовать передачи помещения или взыскания уплаченных по договору средств.

В каждой ситуации есть свои подводные камни, выбрать конкретный способ решения вопроса может быть нелегко. Определить наиболее выгодную и разумную позицию поможет консультация с опытным юристом, которую можно получить на нашем сайте.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи

В какой срок нужно обратиться в суд? Для включения в реестр требований нужно обратиться в суд не позднее 2 месяцев с момента публикации уведомления конкурсным управляющим. Можно ли подписать передаточный акт после начала процедуры банкротства? Передача помещения дольщику допускается, если введено наблюдение и не начато конкурсное производство. Дольщик может принять помещение, после чего зарегистрировать право собственности в суде. Если же назначен управляющий, он откажет в передаче жилья. Признает ли суд право собственности на коммерческие помещения? Согласно ст. 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ требование передачи нежилого помещения подлежит удовлетворению, если помещение имеет потребительское назначение. В соответствии с пп. 3.1 п. 1 данной статьи, к таковым относятся помещения площадью не более 7 м2 и машино-места. Требования по помещениям коммерческого назначения (более 7 м2) включаются в реестр требований кредиторов. Они могут носить только денежный характер и включаются в четвертую очередь удовлетворения.

Источник: https://glavny-yurist.ru/priznanie-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Признание права собственности при банкротстве застройщика

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/priznanie-prava-sobstvennosti-pri-bankrotstve-zastroyshchika/

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика – Банкротство застройщика

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость.

Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке.

Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться  в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку.

Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено  наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф  7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).

Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае  если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме.

Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков.

Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности.

Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

     Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г.

Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме.

Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

Источник: http://www.bankrotstvozast.ru/priznanie-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-pri-bankrotstve-zastroyshhika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.