Признание общедолевой собственности на земельный участок

Содержание

Долевая собственность на земельный участок: приобретение и раздел

Признание общедолевой собственности на земельный участок

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

  • совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
  • долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

  • частная,
  • государственная,
  • муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

  1. Фермерских хозяйств.
  2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
  3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

  • реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
  • идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

  • обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
  • расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

  1. Распоряжение всем участком.
  2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

  1. Приватизации несколькими лицами.
  2. Вступлении в права наследства по завещанию.
  3. Покупке части земельного надела.
  4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=XT8XsDXzM-c

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно.

Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Удачи вам в этом нелегком деле!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/dolevaya-sobstvennost-na-zemelnyj-uchastok

Судебная практика к статье 1224 Гражданский кодекс РФ. О признании права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок

Признание общедолевой собственности на земельный участок
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть третья » Раздел VI. Международное частное право » Глава 68.

Право, подлежащее применению к имущественным и личным неимущественным отношениям » Статья 1224. Право, подлежащее применению к отношениям по наследованию » Дело N78-КГ13-35.

О признании права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 января 2014 г. N 78-КГ13-35

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Кликушина А.А. и Гетман Е.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Деревянко Э.О. к Устиновой Л.Б. о признании права собственности

по кассационной жалобе представителя Устиновой Л.Б. – Зайцевой А.В. на определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июля 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения Устиновой Л.Б. и ее представителя Зайцевой А.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Деревянко Э.О. – Великохатской Е.В., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Деревянко Э.О. обратилась в суд с иском к Устиновой Л.Б. о признании права на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок N расположенный по адресу: г. , пос. переулок, о признании за Устиновой Л.Б. как пережившей супругой и наследником по закону права на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

В обоснование заявленных требований истица указала, что после смерти ее отца Деревянко В.Г. (гражданина Финляндии) проживавшего по адресу: , открылось наследство, находящееся в том числе на территории Российской Федерации, в частности земельный участок N площадью 1191 кв. м, расположенный по адресу: г. , пос. переулок. Данный земельный участок был приобретен Устиновой Л.Б.

в период брака с Деревянко В.Г. на основании договора купли-продажи от 18 октября 2004 г., право собственности на названный объект недвижимости зарегистрирован за ответчицей. Наследниками первой очереди после смерти Деревянко В.Г. являются истица (гражданка Финляндии), супруга умершего – Устинова Л.Б. (гражданка Финляндии и России) и сын – Деревянко А.В.

, который прав на наследственное имущество не заявлял. Вступившими в законную силу решениями Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 2 ноября 2010 г. и Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 декабря 2010 г. установлено, что истица фактически приняла наследство, оставшееся после смерти отца.

Также установлено, что заключенный в 1991 году на территории Финляндии брачный контракт между Устиновой Л.Б. и Деревянко В.Г., установивший режим раздельной собственности супругов, не соответствует требованиям п. 2 ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации ввиду того, что не удостоверен нотариусом либо консулом Российской Федерации в Финляндии.

Следовательно, имущество, принадлежащее Устиновой Л.Б. и Деревянко В.Г. и находящееся на территории Российской Федерации, является совместной собственностью супругов. В связи с этим Устиновой Л.Б. как пережившей супруге и наследнице по закону по нормам наследственного права российского законодательства должно принадлежать 3/4 доли земельного участка.

За собой как за наследницей первой очереди по закону истица просила признать право собственности на 1/4 доли земельного участка.

Решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 27 сентября 2011 г. иск удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2012 г. решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 12 апреля 2012 г. в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июля 2012 г. решение Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 12 апреля 2012 г. отменено, по делу принято новое решение, которым за Деревянко Э.О.

признано право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, как на долю наследника по закону, за Устиновой Л.Б.

– право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, как на долю пережившего супруга в совместно нажитом имуществе и на 1/4 доли как на долю наследника по закону.

В кассационной жалобе представителя Устиновой Л.Б. – Зайцевой А.В. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июля 2012 г. и оставлении в силе решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 12 апреля 2012 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 декабря 2013 г. кассационная жалоба представителя Устиновой Л.Б. – Зайцевой А.В. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 21 января 2014 г. истец Деревянко Э.О.

, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась. При этом ходатайство об отложении слушания дела от истца не поступало, такое ходатайство представителем Деревянко Э.О.

– Великохатской Е.В., явившейся в судебное заседание, также не заявлялось.

Учитывая, что представителем Деревянко Э.О. – Великохатской Е.В.

были представлены возражения на кассационную жалобу по существу спора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и проверить правильность применения и толкования судом норм материального права и норм процессуального права с учетом доводов, изложенных в возражениях на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы представителя Устиновой Л.Б. – Зайцевой А.В. и возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июля 2012 г.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что 17 декабря 2006 г. умер Деревянко В.Г., гражданин Финляндии, проживавший в в г. по ул. .

Наследниками первой очереди являются его дочь Деревянко Э.О., гражданка Финляндии, супруга умершего Устинова Л.Б., гражданка Финляндии и России, состоявшая в браке с Деревянко В.Г. с 1991 года по день его смерти, а также сын Деревянко А.В., место нахождения которого не установлено.

Согласно выписке из системы сведений о населении от 21 января 2011 г. ответчица жила в Финляндии по адресу: г. , , то есть по месту жительства Деревянко В.Г., с 7 сентября 1994 г. по 21 января 2011 г. (л.д. 179, 227 – 229).

После смерти Деревянко В.Г. на территории Финляндии составлена опись наследственного имущества, из которой следует, что Устинова Л.Б. и Деревянко В.Г. на день смерти последнего проживали совместно (л.

д. 18 – 23, 206 – 211). Согласно данной описи, спорный земельный участок является личной собственностью Устиновой Л.Б., о чем Деревянко Э.О., присутствовавшая при оформлении описи, была ознакомлена.

Также судом установлено, что 9 августа 1991 г. в Финляндии между Деревянко В.Г. и Устиновой Л.Б.

был заключен брачный договор, по условиям которого стороны не имеют брачного права на имущество другого партнера, которым они владеют в настоящее время или приобретают позднее, а также на доход от этого имущества.

Данный договор составлен в соответствии с требованиями законодательства Финляндии в письменной форме, подписан Деревянко В.Г., Устиновой Л.Б. и двумя свидетелями.

В период брака с Деревянко В.Г. Устиновой Л.Б. был приобретен земельный участок N площадью 1191 кв. м, расположенный по адресу: г. , пос. , переулок, право собственности на который зарегистрировано за ответчицей на основании договора купли-продажи от 18 октября 2004 г.

Разрешая спор по существу, с учетом названных выше фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска Деревянко Э.О., поскольку исходил из того, что Устинова Л.Б. и Деревянко В.Г.

имели совместное место жительства на территории Финляндии, то в силу положений пункта 1 статьи 161 Семейного кодекса Российской Федерации к их имущественным правам и обязанностям как супругов подлежат применению нормы семейного законодательства Финляндии, устанавливающие режим раздельной собственности. Кроме того суд указал, что в силу положений законодательства Финляндии и положений брачного контракта, устанавливающего режим раздельной собственности супругов, спорный земельный участок является личной собственностью ответчицы Устиновой Л.Б. и не подлежит включению в наследственную массу после смерти умершего Деревянко В.Г.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск Деревянко Э.О., суд апелляционной инстанции, исходя из положений пункта 2 статьи 161 Семейного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что при заключении брачного контракта Деревянко В.Г. и Устинова Л.Б.

не избрали законодательство, подлежащее применению для определения их прав и обязанностей по брачному договору.

Определяя право страны, подлежащее применению к данным правоотношениям, суд апелляционной инстанции указал, что в данном случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 1205 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое и движимое имущество, их осуществление и защита определяются по праву страны, где это имущество находится, а также положениями пункта 3 статьи 1209 названного Кодекса, согласно которым форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. При этом судом апелляционной инстанции вывод о совместном проживании Деревянко В.Г. и Устиновой Л.Б. на территории Финляндии не опровергался.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 161 Семейного кодекса Российской Федерации личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 1224 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения по наследованию определяются по праву страны, где наследодатель имел последнее место жительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей .

Судом первой инстанции установлено, что Деревянко В.Г. и Устинова Л.Б. имели совместное место жительства на территории Финляндии.

Таким образом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к их имущественным правам и обязанностям как супругов подлежат применению нормы семейного законодательства Финляндии.

Источник: https://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/grazhdanskij-kodeks-rossijskoj-federacii-chast-tretya/razdel-vi--mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo/glava-68--pravo--podlezhaschee-primeneniyu-k-imuschestvennym-i-lichnym-neimuschestvennym-otnosheniyam/statya-1224--grazhdanskiy-kodeks-rf/sud-praktika-k-state-1224-grazhdanskiy-kodeks-rf-40768.html

О признании права собственности на земельный участок при жилом доме, который находится в долевой собственности

Признание общедолевой собственности на земельный участок

В редакции по состоянию на 26 сентября 2016 г.

Исходя из собственного опыта и материалов судебной практики, выскажу свое мнение о том, как в суде признать право собственности на земельный участок при доме, который не разделен и находится в долевой собственности.

Сразу оговорюсь, что имею в виду ситуации, когда земельный участок при общем жилом доме находится на законном основании и ранее граждане могли приватизировать этот участок, но по каким-то причинам не сделали этого.

Во времена массовой приватизации земли в 1990-е годы местные администрации выдавали каждому сособственнику жилого дома, находящегося в долевой собственности, отдельное свидетельство на земельный участок с указанием площади этого участка. Далеко не все сособственники жилых домов оформляли тогда свои земельные участки одновременно. Многие из них так и не получили свидетельства о собственности на свои участки и теперь пытаются оформить право собственности через суд.

1. Первое, на что следует обратить внимание. Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из этого принципа, Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г.

№ 73-КГ14-5 разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Следовательно, даже если у кого-то из сособственников дома земельный участок отмежеван и поставлен на кадастровый учет, все равно считается, что общий земельный участок при доме не разделен и находится в долевой собственности.

При таких обстоятельствах заявлять в суде иск о признании права собственности на конкретный земельный участок в определенных границах при доме, значит фактически требовать выдела этого земельного участка.

Но, как было сказано выше, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности противоречит закону.

В одном из городских судов Московской области я представлял интересы ответчиков по иску о признании права собственности на земельный участок. Истец и ответчики являлись сособственниками части жилого дома.

В 1990-е годы ответчики получили свидетельства о праве собственности на свои земельные участки. Неприватизированным остался только участок истца. Истец ссылался на переход к нему права пользования земельным участком в связи с переходом доли в праве собственности на жилой дом.

Законность владения земельным участком истец подтверждал выпиской из похозяйственной книги.

В начале судебного заседания поведение судьи говорило о том, что она готова удовлетворить иск. Но дальше случилось так, что сам представитель истца усилил мою позицию и загубил свою.

Он заявил об уточнении исковых требований и попросил признать право собственности на земельный участок в определенных границах, описанных кадастровым инженером.

Судья, как мне показалось из ее вопросов представителю истца, поняла, что он сам себя топит, но не могла отказать в принятии уточненного искового заявления. В итоге в иске было отказано.

Признание за кем-либо из сособственников дома права собственности на земельный участок в конкретном размере и в определенных границах в составе общего земельного участка при доме противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и нарушает установленный ГК РФ порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Многочисленные подтверждения такому доводу можно найти в судебной практике. Например, по одному из дел в апелляционном определении Московского областного суда от 09 октября 2013 г.

по делу № 33-16665/2013 указано следующее: «Дом между сторонами не поделен, в связи с чем, признавать за истцами право собственности на конкретные земельные участки оснований не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что заявленные истцами требования следует удовлетворить частично, признать за каждым из истцов право собственности на земельный участок площадью 4000 кв. м при доме пропорционально их долям в праве собственности на домовладение».

По другому спору о признании права собственности на земельный участок в апелляционном определении Московского областного суда от 25 мая 2015 г. по делу № 33-64/2015, 33-24571/2014 указано следующее: «Г.И.И. обратилась в суд с иском к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, П.Н., Г.Л.А., Г.А.

И., после уточнений заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать за ней право собственности на земельный участок площадью 236 кв. м при доме, расположенном по адресу: < данные изъяты>.

…С учетом установленного, а также принимая во внимание, что жилой дом N 6 находится в долевой собственности, что требования истицы фактически сводятся к выделу в натуре ее доли земельного участка при домовладении, а также то, что раздел (выдел) земельного участка допускается после раздела (выдела) доли домовладения, судебная коллегия признает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований правомерным».

2. Следующее важное обстоятельство, о котором хотел сказать. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Этими характеристиками являются прежде всего описание местоположения границ земельного участка и его площадь, хотя последняя полностью производна, так как представляет собой площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

По смыслу приведенной нормы п. 3 ст. 6 ЗК РФ, если у какой-то части земной поверхности не установлено местоположение границ, то эту часть земной поверхности нельзя считать индивидуально определенной вещью – земельным участком. Отсюда отсутствие единства в судебной практике по вопросу о возможности признания права собственности на не сформированный земельный участок.

Вот один показательный пример. В апелляционном определении Московского областного суда от 19 июня 2013 г.

по делу № 33-11562 указано следующее: «Истицей не представлено доказательств того, что границы спорного земельного участка, в заявленной площади были определены и согласованы в предусмотренном законом порядке с владельцами смежных земельных участков.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска о признании права собственности на земельный участок, не сформированного в соответствии со ст. 11-1 ЗК РФ как объект земельных правоотношений, при том, что требований об установлении границ земельного участка истица не заявляла — отсутствуют.

С учетом изложенного судебная коллегия также отмечает, что истица не лишена права обратиться в суд с требованиями о защите нарушенного права, в том числе о признании права собственности на спорный земельный участок, при условии его формирования как объекта земельных правоотношений».

Источник: https://www.advokat-makoveev.ru/?p=1951

Долевая собственность дома и земельного участка – Земельный адвокат и юрист в Москве

Признание общедолевой собственности на земельный участок
(1 5,00 из 5)
Загрузка…

В решении споров по земельным вопросам действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. Раздел земельного участка допустим после официального раздела дома между сособственниками.

Причем доли земли, которые достанутся владельцам дома, могут как соответствовать долям в домовладении, так и отличаться от них. В статье мы рассмотрим, как грамотно оформить собственность на земельный участок, если доля собственности в жилом доме уже документально зафиксирована.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью.

Причиной споров служат:• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.

);• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.

Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок

Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.

Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.•

Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.

Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества.

Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Раздел земельного участка и прекращение долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности на земельный участок может происходить методом его раздела или выделения его доли. В случае раздела земельного участка общая собственность для всех совладельцев полностью прекращается. В случае выделения доли, один из совладельцев получает частную собственность, а другие сохраняют общую долевую собственность.

В отсутствие соглашения между совладельцами, решение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности решается в судебном порядке. Статья 24 ГПК РФ признает подобные споры предметом рассмотрения районных судов в качестве судов первой инстанции.

Согласно cтатье 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли и раздела общего имущества.

Раздел земельного участка и выдел доли земельного участка одному из собственников общей долевой собственности означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Раздел земельного участка в судебном порядке предполагает, что участник долевой собственности вправе получить большую долю общего имущества, если он докажет, что произвел неотделимые улучшения этого имущества.

Например, если один из совладельцев с разрешения других сособственников и с соблюдением необходимых регламентов увеличил стоимость общей долевой собственности в период владения ею (например, построил на земельном участке новые дома и хозяйственные строения, совершил ремонт или перестройку дома).

Чтобы квалифицировать подобные действия совладельца общей долевой собственности в качестве неотделимых улучшений имущества, они должны удовлетворять конкретным требованиям.

Строительство, реконструкция, увеличение или уменьшение полезной площади жилого дома и любые изменения общей собственности должны производиться только после получения необходимых разрешений и с согласия всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности не согласен с предлагаемыми другим совладельцем изменениями, первый вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо собрать пакет документов:• проект предполагаемого строительства;• разрешение государственного органа на запланированные изменения;

• заключение о соответствии проекта требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, перед началом работ необходимо выделить в натуре долю в общем имуществе или оформить раздел земельного участка через соглашение или через суд.

Выделение земельного участка из долевой собственности

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью.

Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:• свидетельство о долевой собственности;

• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого.

Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником.

Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок.

Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Продажа доли участка в общей долевой собственности

Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом.

При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности.

Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Кизимов Денис Юрьевич
Адвокат по земельным вопросам

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.