Признание незаконным разрешения на строительство судебная практика

Признание разрешения на строительство недействительным после окончания строительства многоквартирного дома

Признание незаконным разрешения на строительство судебная практика

Представим ситуацию. В июне 2012 г. орган местного самоуправления выдает застройщику разрешение на строительство 16-этажного многоквартирного дома, однако в марте 2016 г. арбитражный суд признает данное разрешение недействительным. Многоквартирный дом был окончен строительством в 2015 г.

Разумно ли, на ваш взгляд, такое оспаривание (безотносительно к конкретному делу)?

При этом позвольте обратить ваше внимание на определенные нюансы.

1. Право уполномоченного органа на отказ

Строго по закону уполномоченный орган весьма ограничен при получении заявления о выдаче разрешения на строительство: есть 10 дней на проверку лишь самого факта наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения, и проверку соответствия ГПЗУ/ППТ и ПМТ (ч. 11 ст. 51 ГрадК РФ).

Отмечу лишь, что Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в 2015 г. «дополнила» полномочия: по сути, указала на право проверять наличие на земельном участке уже существующего/строящегося объекта (Определение ВС РФ от 16 июня 2015 г. N 309-КГ15-209).

Хотя, кстати, иная коллегия ВС РФ чуть ранее сформулировала (Определение ВС РФ от 13 мая 2015 г. N 25-КГ15-2) правовую позицию более близкую к тексту закона:

«Уполномоченный публичный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Кодекса (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса), либо их несоответствии требованиям закона.

По смыслу приведенных норм, уполномоченный публичный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ либо само по себе проведение работ по реконструкции здания к таковым основаниям федеральным законодательством не отнесено».

В общем, с точки зрения действующего закона было бы некорректно говорить о широкой дискреции уполномоченного органа на принятие решения об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Да и «право передумать» суды, как правило, за уполномоченным органом не признают.

К примеру, Постановление АС МО от 23 декабря 2014 г. по делу N А41-23622/14:

«полномочия администрации относительно разрешения на строительство ограничены положениями данного Кодекса, которым возможность отмены ранее выданного разрешения на строительство не предусмотрена.

Таким образом, нормы части 4 статьи 7 и статьи 48 Федерального закона от 06.10.

2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” при рассмотрении настоящего дела применению не подлежат».

2. Градостроительные тонкости

Для застройщика очень важно правильно определить соотношение границ земли, для которых установлены те или иные ограничения в ее использовании, с границами проектируемого объекта капитального строительства.

Данные обстоятельства являются и предметом проверки для уполномоченного органа (п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрадК РФ).

Но следует отметить, что разнообразных границ/ограничений очень много, и с упорядоченностью и явственностью соответствующей информации существуют проблемы.

Помимо отнесения земельного участка к определенной территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки, нельзя забывать о широком спектре разнообразных границ с еще более широким спектром разнообразных ограничений, в том числе:

– границы технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций;

– границы зон охраны объекта культурного наследия;

– границы охранных зон особо охраняемых природных территорий;

– границы водоохранных зон;

– границы зон санитарной охраны;

– границы санитарно-защитных зон.

Существуют и другие, но смысл обсуждения не в том, чтобы все такие границы перечислить.

Наличие некоторых границ очевидно и при визуальном осмотре земельного участка и окружающей его местности. Однако о множестве иных ограничений узнать гораздо сложнее, и сведения о границах могут также отсутствовать в ГКН.

«Наличие или отсутствие ранее в Государственном кадастре недвижимости сведений о нахождении спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории не влияет на объективный факт существования такой территории в установленных границах» (Определение ВС РФ от 19 февраля 2015 г. N 305-КГ14-4322).

О некоторых и сам уполномоченный орган может не знать или забыть.

Например, дело «Митино спорт сити» (Определение ВС РФ от 10 февраля 2015 г. N 305-КГ14-2820). Утвердили ГПЗУ, выдали разрешение на строительство…

а потом вспомнили, что забыли об объекте культурного наследия регионального значения, и всё отменили.

Однако даже в этом деле ВС РФ указал: «судебная коллегия при рассмотрении дела также принимает во внимание, что из материалов дела не усматривается обстоятельств … о начале его строительства».

Иногда забывают и о требованиях специального характера: «В соответствии со статьей 25 Закона о недрах застройка площадей полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа. Изложенные требования носят специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса и в силу действующего в российском законодательстве и правоприменительной практике принципа имеют приоритет перед общими нормами и должны учитываться уполномоченными органами муниципальных образований при выдаче разрешений на строительство объектов в границах площади залегания полезных ископаемых. Аналогичная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.07.2009 N 1034/09» (Постановление АС СКО от 15 февраля 2016 г. по делу N А63-12859/2014).

3. Сомнительная экзотика или необходимый инструмент контроля за законностью строительства?

Теперь вернусь к вопросу: разумно ли, на ваш взгляд, признание разрешения на строительство недействительным после окончания строительства многоквартирного дома?

Можно разделить на подвопросы. Разумно ли:

а) в случае, если уполномоченный орган знал о незаконности выдачи разрешения на строительство;

и

б) в случае, если уполномоченный орган не знал о незаконности выдачи разрешения на строительство.

Относительно «должен был знать» – это уже больше уйдет в спор о том, что, вроде как, должен, и как обстоят с этим дела в действительности. Поэтому лучше ограничиться предположениями знал/не знал.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2016/06/30/priznanie_razresheniya_na_stroitelstvo_nedejstvitelnym_posle_okonchaniya_stroitelstva_mnogokvartirno

Признание разрешения на строительство незаконным

Признание незаконным разрешения на строительство судебная практика

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Признание разрешения на строительство незаконным

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-13200/12 от 24.01.2013 отклонил довод о том, что признание разрешения на строительство незаконным влечет за собой признание возведенной постройки самовольной.

ФАС указал, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Признание незаконным разрешения на строительство не влечет автоматического признания постройки самовольной в случае, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Доказательств того, что строительство осуществлено с существенными нарушениями градостроительных, строительных норм и правил, сохранение объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела не имеется и администрация на указанные обстоятельства в рамках данного дела не ссылается.

С учетом установленных обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания постройки самовольной.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа

П о с т а н о в л е н и е

24.01.2013 № Ф09-13200/12

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Платоновой Е. А., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга (далее — администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2012 по делу N А60-7743/2012 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации — Нестеров Е. Н. (доверенность от 20.12.2012), Братанчук Д. В. (доверенность от 21.12.2012),

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее — министерство) — Битюкова Е. В. (доверенность от 01.11.2012),

общества с ограниченной ответственностью «Абсолют-2000» (далее — общество „Абсолют-2000“) — Юрьев А. В. (доверенность от 10.05.2012),

общества с ограниченной ответственностью «Техноцентр» (далее — общество „Техноцентр“) — Перфильев П. Ю. (доверенность от 05.06.2012).

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2013 по данному делу удовлетворено заявление судьи Купреенкова В. А. о самоотводе от рассмотрения указанного дела.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.01.2013 до 11 ч. 30 мин.

После перерыва в судебном заседании приняли участие те же представители лиц, участвующих в деле.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2013 произведена замена судьи Купреенкова В. А. на судью Лазарева С. В.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Абсолют-2000», о признании недействительным зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект со степенью готовности 10% с кадастровым номером 66-66-01/582/2011-487, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Циолковского, д. 59.

Истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил предмет требований. Администрация просит обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501031:0018, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Циолковского, д.

59, путем сноса объекта самовольного строительства — незавершенного строительством объекта со степенью готовности 10% с кадастровым номером 66-66-01/582/2011-487 собственными силами и за свой счет в 30-тидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения в указанный срок предоставить администрации право осуществить снос указанного объекта самовольного строительства в принудительном порядке за счет ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены министерство и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Определением от 27.06.2012 суд на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве ответчиков общества «Техноцентр» и „Челябэнергострой“.

Решением суда первой инстанции от 23.08.2012 (судья Куклева Е. А.) исковые требования удовлетворены. На общество «Техноцентр» и общество „Челябэнергострой“ возложена обязанность освободить своими силами занимаемый земельный участок площадью 755,44 кв.

м с кадастровым номером: 66:41:0501031:0018, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Циолковского, д. 59, путем сноса объекта незавершенного строительством со степенью готовности 10% (кадастровый номер 66-66-02/582/2011-487) и передать его по акту приема-передачи.

В случае неисполнения решения суда в месячный срок после вступления настоящего решения в законную силу, администрации разрешено освободить земельный участок своими силами с возложением расходов на общество „Техноцентр“ и общество „Челябэнергострой“.

В иске к обществу „Абсолют-2000“ отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2012 (судьи Скромова Ю. В. Зеленина Т. Л., Усцов Л. А.) решение суда отменено. В удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 222, 304, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст.

16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на прекращение арендных отношений между обществом «Абсолют-2000» и администрацией в отношении спорного земельного участка, что было установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-44160/2010.

Заявитель полагает, что несовершение администрацией действий по возврату арендованного земельного участка не может быть расценено как согласие на продолжение арендных отношений с ответчиком.

По мнению заявителя, продолжение пользования этим земельным участком, получение обществом „Абсолют-2000“ после вступления в законную силу указанных судебных актов разрешения на строительство на основании прекращенного договора аренды, государственная регистрация права на объект незавершенного строительства после отмены разрешения на строительство свидетельствует о наличии на стороне общества „Абсолют-2000“ злоупотребления правом и его недобросовестном поведении.

Как установлено судами, постановлением главы г. Екатеринбурга от 15.07.2004 N 789-н на основании, в том числе постановления главы г. Екатеринбурга от 27.03.

2003 N 322-а «Об утверждении акта о выборе земельного участка и проекта границ и согласовании обществу „Абсолют-2000“ места размещения кафе», обществу „Абсолют-2000“ предоставлен в аренду для строительства кафе земельный участок площадью 755,44 кв. м сроком на три года.

На основании названного постановления между администрацией (арендодатель) и обществом «Абсолют-2000» (арендатор) заключен договор от 12.04.2005 N 5-1023 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендатору сроком на три года предоставлен в аренду земельный участок площадью 755 кв.

м, кадастровый номер 66:41:05 01 031:0018, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, для строительства и эксплуатации административного здания с кафе и подземным паркингом (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.09.2006).

Земельный участок передан арендатору по акту обследования и передачи в аренду от 12.04.2005.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 20.03.2007.

Обществом «Абсолют-2000» получено архитектурно-планировочное задание на проектирование кафе на предоставленном в аренду участке, а также разрешение на выполнение работ, предшествующих строительству.

Источник: http://6491165.ru/sudpr/816/

Взыскание убытков за незаконную отмену разрешения на строительство — Audit-it.ru

Признание незаконным разрешения на строительство судебная практика

Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Комментарий к Определению ВС РФ от 24.01.2020 № 307-ЭС19-27145.

Если административный орган отменил разрешение на строительство, но застройщику в суде удалось доказать незаконность этих действий, то следующим этапом обычно бывает предъявление иска о взыскании расходов, понесенных строительной организацией в связи с необходимостью приостановки строительства на период судебных споров. Как правило, в состав убытков застройщики включают суммы платы по договорам аренды земельного участка и возмездного оказания услуг по охране объекта. Кроме того, некоторые пытаются получить возмещение затрат на консервацию объекта, расходов, вызванных временным простоем оборудования и т. д.

Насколько обоснованны подобные требования застройщиков?

Недавно судья ВС РФ Определением от 24.01.2020 № 307-ЭС19-27145 отказал застройщику в передаче на пересмотр дела, в котором нижестоящий суд встал на сторону департамента (см. Постановление АС СЗО от 10.10.2019 № Ф07-11062/2019 по делу № А66-13380/2017).

Вначале события развивались по обычному сценарию. Застройщик выиграл аукцион, заключил договор аренды земельного участка и получил разрешение на строительство жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом.

Спустя несколько месяцев по результатам внеплановой проверки главе администрации было предписано отменить распоряжение об утверждении градостроительного плана земельного участка и разрешение на строительство.

Во исполнение указанного предписания были изданы соответствующие приказы.

В связи с этим застройщик был вынужден прекратить строительные работы на объекте и перевести его на консервацию.

Позднее застройщик и несколько дольщиков обратились в суд, который признал незаконным приказ об отмене разрешения на строительство.

Ссылаясь на то, что в связи с отменой действия разрешения на строительство в течение продолжительного периода (232 дня) общество было вынуждено приостановить строительство жилого дома, в результате чего понесло убытки, застройщик подал судебный иск. Организация требовала возмещения следующих расходов:

  • на консервацию объекта;

  • в связи с простоем башенного крана;

  • арендной платы за земельный участок;

  • стоимости услуг по охране объекта.

Казалось бы, данная ситуация должна была разрешиться в пользу организации, ведь ранее суд признал незаконной отмену разрешения на строительство. Однако не все так просто.

В принятых по делу судебных актах указано следующее. Действительно, в соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В силу ч.

2 этой статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания незаконного акта, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Вместе с тем, требуя возмещения убытков, истец должен доказать факт их возникновения, размер, а также наличие причинно-следственной связи между предъявленными убытками и изданием незаконного приказа. Несоблюдение этих обязательных требований влечет отказ в компенсации расходов.

Расходы на проведение консервации

В подтверждение затрат на консервацию застройщик представил:

  • заключенное с генподрядчиком соглашение к договору подряда (стороны договорились прекратить выполнение строительных работ, провести инвентаризацию объекта, оформить все документы по фактически выполненным работам, провести консервацию объекта в соответствии с локальной сметой);

  • акт выполненных работ по консервации.

Ответчик возражал: застройщику не выдавалось предписание о проведении консервации, расходы не подтверждены.

Судьи указали следующее. Пунктом 9 Правил проведения консервации (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 № 802) предусмотрено, что в состав работ по консервации объекта входят в том числе:

  • создание конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);

  • монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;

  • освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;

  • приведение технологического оборудования в безопасное состояние;

  • отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);

  • принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

При этом застройщик в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта обязан уведомить об этом не только подрядчика, но и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору (п. 10 Правил проведения консервации).

Согласно п. 13 этого документа заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до возобновления строительства застройщик обязан направить в названные органы уведомление о возобновлении строительства объекта.

Однако застройщик не подтвердил уведомление ответчика о консервации объекта строительства и о возобновлении строительства.

Кроме того, застройщик не представил:

  • акт инвентаризации;

  • локальную смету на выполнение работ по консервации.

Обратите внимание: указанная в дополнительном соглашении стоимость консервации не может являться обоснованной, поскольку обозначена до проведения совместного осмотра, инвентаризации объекта и составления локальной сметы расходов на консервацию.

Акт о приемке выполненных работ по консервации объекта не содержит расшифровки (видов) проведенных на объекте работ.

Выводы судей:

  • нарушена процедура проведения консервации объекта;

  • наличие обоснованных убытков, связанных с консервацией, не доказано ни по праву, ни по размеру.

Убытки, связанные с простоем башенного крана

В подтверждение периода простоя и его стоимости застройщик представил акты о возмещении подрядчику расходов, связанных с простоем башенного крана.

Отказ во взыскании с администрации этих убытков арбитры обосновали так. В соответствии с п. 1 ст.

704 ГК РФ (работа выполняется иждивением подрядчика – из его материалов, его силами и средствами) и условиями договора в стоимость выполняемых работ уже включены все затраты, в том числе непредвиденные расходы, как, например, связанные с работой башенного крана.

С учетом того, что все риски в работе, в том числе вызванные возможным простоем в работе, условиями договора, возложены на подрядчика, расходы, связанные с простоем башенного крана, даже если таковые были, не должны были выходить и не вышли за пределы общей стоимости работ по договору.

Документами, свидетельствующими о работе башенного крана на объекте, являются договор аренды крана, копия технического паспорта на него, документы о его установке, пуске в работу и постановке на учет в соответствии с п.

138 – 148 Федеральных норм и правил в области промышленной безопасности «Правила безопасности опасных производственных объектов, на которых используются подъемные сооружения» (Приказ Ростехнадзора от 12.11.2013 № 533).

Однако эти документы застройщик не предъявил, то есть не доказаны монтаж и допуск к эксплуатации башенного крана как источника повышенной опасности.

Суммы платы по договорам аренды земли и оказания охранных услуг

Отказ во взыскании этих расходов судьи обосновали тем, что плата была внесена в течение срока действия договоров, обязанность платежей не зависит от факта осуществления строительства объекта и приостановления выполнения строительных работ по тем или иным причинам. Застройщик не доказал необходимости пролонгации договоров на конкретный срок, обусловленный именно отменой разрешения на строительство.

Отсутствие доказательств необходимости дополнительной оплаты услуг (сверх запланированного договорами срока) не свидетельствует о наличии прямой причинно-следственной связи между возникшими у застройщика убытками и неправомерными действиями ответчика.

Причины неудачи и выводы

Рассмотренное дело наглядно показывает застройщикам, как тщательно надо готовить доказательства. Рассчитывать на успех можно только при соблюдении всех требований законодательства (в части консервации объекта строительства, монтажа кранов и другого оборудования) и при надлежащем оформлении всех документов, которые должны быть составлены в соответствующей ситуации.

Важно, что арбитры не отрицают возможность взыскания в качестве убытков сумм арендной платы за земельный участок и оплаты охранных услуг.

Неудача в данном случае, очевидно, вызвана тем, что застройщик не смог доказать приостановления работ по строительству и консервации объекта (нижестоящие суды установили факт выполнения работ в спорный период в соответствии с проектной документацией на строительство жилого дома).

Между тем в судебной практике имеются положительные для застройщиков решения. Так, Постановлением АС УО от 18.04.2017 № Ф09-1754/17 по делу № А71-2944/2016 в пользу организации были взысканы:

  • расходы на временное хранение готового к отгрузке товара;

  • суммы оплаты времени простоя по договору на проведение строительного контроля;

  • арендная плата за земельный участок;

  • расходы на охрану строительной площадки и электроснабжение.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a51/1008385.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.