Признание недействительным договора купли продажи земельного участка

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Признание недействительным договора купли продажи земельного участка

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

Признание недействительным договора купли продажи земельного участка

Общество “А” по договору купли-продажи от [число, месяц, год] имело на праве собственности земельный участок с размещенными на нем объектами недвижимости – [перечислить объекты] общей площадью [значение] кв.м, расположенный по адресу: г [вписать нужное].

Между Обществом “А” (Продавец) и Обществом “Б” (Покупатель-1, Истец) был заключен договор от [число, месяц, год] купли-продажи здания, расположенного по указанному адресу.

Здание передано Покупателю-1 по акту приема-передачи от [число, месяц, год] Право собственности Общества “Б” на указанное недвижимое имущество зарегистрировано [число, месяц, год], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии [вписать нужное] N [вписать нужное].

Между Обществом “А” (Продавец) и Обществом “В” (Покупатель-2, Ответчик) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от [число, месяц, год], в соответствии с условиями которого в собственность общества “В” переданы объекты, находящиеся на земельном участке общей площадью [значение] кв.м с кадастровым номером [вписать нужное], расположенном по адресу: [вписать нужное].

Согласно п. [значение] договора указанный земельный участок на момент совершения сделки принадлежит Обществу “А” на праве собственности и права на него переходят к Обществу “В” в полном объеме.

Переход права собственности на недвижимое имущество и земельный участок к обществу “В” зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены записи от [число, месяц, год].

В настоящий момент Общество “А” ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

Сделка, совершенная между Обществом “А” и Обществом “В” нарушает права Общества “Б” на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

В силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к Истцу перешли права на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимости, то есть Общество “А” не имело право отчуждать данный земельный участок обществу “В”.

Таким образом, земельный участок площадью [значение] кв.м, кадастровый номер [вписать нужное], расположенный по адресу: [вписать нужное], переданный Ответчику, сформирован за счет земель, находящихся в пользовании Истца, без согласия последнего.

Поскольку произошла продажа земельного участка, не принадлежащего Продавцу, под объектом недвижимости, собственником которого является Истец, в силу ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Обществом “А” и Обществом “В”, является недействительной (ничтожной) сделкой в части отчуждения земельного участка.

Поскольку при заключении оспариваемого договора земельный участок площадью [значение] кв.

м с кадастровым номером [вписать нужное] был сформирован как единый самостоятельный объект, а земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащем Обществу “Б”, как объект не сформирован (не установлены его размер, границы, местонахождение и т.д.

), сделка не может быть признана недействительной лишь в части продажи земельного участка, расположенного под зданием Общества “Б” и необходимого для его использования.

О нарушении своего права Общество “Б” узнало в [значение] году, когда оно после государственной регистрации права собственности на здание начало оформление документов на земельный участок и получило кадастровый план земельного участка от [число, месяц, год], в котором правообладателем всего земельного участка площадью [значение] кв. м значилось общество “В”.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, прошу:

1. Признать договор купли-продажи, заключенный между Обществом “А” и Обществом “В” [число, месяц, год], в части продажи земельного участка с кадастровым номером [вписать нужное], общей площадью [значение] кв. м., расположенного по адресу [вписать нужное], недействительным.

Приложение:

1. Уведомление о вручении копии заявления ответчику.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

3. Копия договора купли-продажи здания, заключенный между Обществом “А” и Обществом “Б”.

4. Копия Свидетельства о регистрации права.

5. Выписка из ЕГРЮЛ об отсутствии в реестре сведений об Обществе “А”

6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

7. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zem-advokat.ru/iskovoe-zaiavlenie-o-priznanii-nedeistvitelnym-dogovora-kupliprodaji-zemelnogo-uchastka-5a89cefb77d0e6497e5f7276

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.