Признание доли незначительной

Содержание

Признание доли в квартире незначительной в 2021 году: судебная практика, порядок процедуры

Признание доли незначительной

Если квартира принадлежит одному владельцу, он вправе распорядиться объектом по собственному усмотрению, не спрашивая согласия и без дополнительных условий.

Если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам, любые действия в отношении имущества потребуют согласования со всеми участниками собственности, если не провести процедуру признания доли незначительной и не выкупить ее в судебном порядке.

Какая доля может считаться незначительной?

Стечение обстоятельств может привести к тому, что единый объект недвижимости оказывается разделенным на множество крупных и мелких долей, что вынуждает совладельцев каждый раз согласовывать с остальными любой шаг в отношении жилья. Незначительная доля в квартире открывает перед собственником возможность влиять на принимаемые всеми владельцами решения, затрудняя процесс управления и пользования имуществом.

Из непростой ситуации закон предусматривает выход через признание отдельной части недвижимости незначительной с последующим правом выкупить эту долю по судебному решению. В законодательстве нет единых нормативов, как определяется незначительная доля.

Суд будет исходить из конкретных обстоятельств дела, делая выводы о возможности использования доли в составе общей собственности.

Поскольку каждый случай индивидуален, подавая иск в суд, необходимо тщательно продумать основания и подготовить документальные доказательства.

Не установлено точной площади или иных характеристик незначительной доли. Все зависит от индивидуальной ситуации. Примером, когда есть все шансы доказать через суд незначительность, выступает 1/16 от квартиры в 30 метров, принадлежащей 2 лицам. Нетрудно посчитать, что наименьшая доля в этой жилплощади, предназначенная для проживания одного из владельцев, составит всего 1,875 метра.

Важно! Незначительной может оказаться площадь больше или меньше установленного в регионе норматива. В судебной практике есть случаи признания незначительной ½ однокомнатной квартиры и отказ в удовлетворении иска для 1/50 доли большого жилого дома.

Основания для признания незначительности доли

Чтобы определить право на признание доли незначительной, исходят из положений ст. 252 ГК РФ. В частности, п. 3-4 этой статьи рассматриваются условия возможности выдела доли из состава общего или совместного имущества, а при отсутствии такой возможности ее признают «несоразмерной»:

  • Выдел минимальной доли в натуре при отсутствии физических возможностей отделения площади заменяется выплатой компенсации через процедуру выкупа;
  • Размер компенсационной выплаты определяется по взаимной договоренности сторон, либо на основании судебного определения;
  • Помимо денежной компенсации предусмотрены любые иные варианты возмещения.

Имущественные претензии зачастую не дают возможности сторонам мирно договориться о назначении справедливой выкупной цены. Чтобы суд обязал выкупить долю в принудительном порядке, необходимо, чтобы были установлены следующие обстоятельства:

  1. Доля не может быть выделена физически (в натуре) без нанесения ущерба другим собственникам, т.е. нет возможности организации отдельного входа, вынесения коммуникаций, образование новых лицевых счетов.
  2. Есть документальные доказательства, что собственник отчуждаемой части квартиры не проявляет к своему имуществу никакого интереса и не пользуется общей собственностью.
  3. Среди собственников есть заинтересованное в выкупе (или продаже) лицо, которое подаст исковое заявление.
  4. Есть факты уклонения владельцем части квартиры от управления ею, обслуживания или ремонта, включая отказ от физического устранения неисправностей на территории или оплату ЖКХ.
  5. Достоверно известно, что человек не нуждается в этом имуществе для постоянного проживания (есть другое жилье).

Если все 5 условий соблюдены, есть вероятность на принудительный выкуп доли после признания ее незначительной в судебной инстанции.

Почему выкуп после признания доли незначительной может быть выгоден?

Жилищный вопрос всегда оставался одним из наиболее сложных для мирного согласования условий выкупа. Наделяя возможностью влиять на общие решения собственников, продавать, дарить, завещать, пара метров в квартире никак не отвечает потребностям в комфортном совместном проживании.

При продаже доли, скорее всего, покупателей будет сложно найти, а предложенная цена окажется намного меньше рыночной, если бы продавался единый объект собственности.

Принудительный выкуп открывает возможность продажи доли по оптимальной цене, установленной согласно заключению независимого эксперта на основе справедливого расчета. Благодаря принудительной процедуре, удается обязать покупателей внести сумму, соразмерную доле и рыночной стоимости всей квартиры.

Позиция судебных органов о принудительном выкупе

На практике применить принудительный выкуп доли в квартире не так просто. Суды, принимая такой иск к рассмотрению, будут исходить из интересов обеих сторон и наличию законных оснований для признания части незначительной.

Обычно суд трактует ситуацию с выкупом небольшой части в квартире как исключительную, а перед тем, как обязать участников собственности провести обмен жилых метров на денежную компенсацию, потребует доказать соблюдение всех необходимых условий. Только после получения статуса незначительной доли, ее можно выкупить, не спрашивая согласия второй стороны.

Способы выкупа долей в недвижимости

Ест 2 варианта, как выкупить часть общей собственности:

  1. Заинтересованные собственники мирно договариваются о продаже доли на основании действия права преимущественного выкупа. Заключается договор, который далее подлежит нотариальному заверению согласно требованиям закона. Помимо купли-продажи, это может быть договор мены, либо безвозмездная сделка дарения.
  2. В судебном порядке признать долю в квартире незначительной, если соблюдены указанные в ст. 252 ГК РФ условия.

Если суд согласится с требованиями истца, процесс переоформления рассматриваемой части недвижимости проходит в соответствии с решением судебного органа.

Процедура принудительного выкупа

Чтобы выкупить через суд малозначительную долю, необходимо придерживаться общих рекомендаций, установленных нормами ГПК и ГК РФ.

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенной последовательности действий:

  1. Стадия досудебного урегулирования – обязательная часть процесса, которая убедит суд в том, что мирное решение вопроса невозможно.  Направляя письменную досудебную претензию, заинтересованная сторона предлагает провести сделку, не доводя дело до суда.
  2. Подготовка документальных доказательств. Суд оценивает ситуацию на основании беспристрастных фактов, установленных истцом в ходе подготовки к судебному разбирательству. Сбор документации для иска – не менее важный процесс, что и составление самого заявления, поскольку устанавливает правоту истца законность требований.
  3. Составление иска. Согласно ст. 131-132 ГПК РФ, именно этот документ станет основанием для рассмотрения дела в судебной инстанции. Каждая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому готового бланка иска не существует. Лучше доверить подготовку значимого для суда документа опытному юристу.
  4. Получив иск, судья принимает решение о начале рассмотрения дела и назначает дату заседания. От того, насколько убедителен окажется истец, зависит шанс на удовлетворение требований. Помощь юриста и привлечение его к судебным заседаниям значительно повышает вероятность благополучного завершения процесса.
  5. Когда будут заслушаны все стороны судебного разбирательства и рассмотрены все доказательства, суд выносит решение.
  6. Если требования истца удовлетворяют, необходимо дождаться вступления в силу решения. Для оспаривания решения в установленные законом сроки подают апелляцию в вышестоящий судебный орган.

Остается выполнить постановление суда, оформив сделку на указанных судьей условиях и далее обратиться в МФЦ для перерегистрации доли и получения новой выписки.

Важно! Если истец планирует принудительно признать долю незначительной с последующим выкупом, на отдельный судебный счет кладут средства в сумме согласно оценке стоимости доли по мнению независимого оценщика.

Документы для суда

Грамотная подготовка приложений к иску значительно увеличивает шансы на успешный исход дела в суде. В стандартный список документации для иска входит:

  • паспорт (удостоверяющий личность документ);
  • выписка из домовой книги;
  • квитанция (чек) с пошлиной;
  • заключение оценщика-эксперта;
  • техдокументация на недвижимость;
  • справки, счета, письма, выписки – любые документальные доказательства наличия оснований для выкупа;
  • копия письменной претензии, подтверждающей попытку досудебного урегулирования.

Важно! Чтобы уменьшить затраты на суд, некоторые истцы прибегают к кадастровой стоимости. Если будет установлено существенное отклонение от рыночной стоимости, в суде вторая сторона вправе оспорить стоимость и потребовать новой экспертизы.

Во избежание оспаривания объективности мнения оценщика, необходимо выполнение 3 главных требований:

  1. Выбрать компанию с соответствующей лицензией на оценочные работы.
  2. Независимый эксперт должен входить в СРО.
  3. Подробный анализ недвижимости с оценкой оформляют в письменном виде.

Сумма, определенная оценщиком как стоимость доли, учитывается при расчете судебной пошлины.

Как составить иск и подготовиться к суду

При составлении искового заявления придерживаются основных требований к оформлению документов согласно ГПК РФ.

К обязательным реквизитам соглашения относятся:

  • название судебного органа;
  • сведения о сторонах иска (истце и ответчике);
  • если привлекают дополнительно другие инстанции, указывают информацию о третьей стороне;
  • цена исковых требований;
  • название «исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации»;
  • информация об основаниях для владения и распоряжения долями для всех участников;
  • причины, почему истец обращается в суд;
  • информация о прохождении досудебного урегулирования;
  • формулировка требований истца;
  • ссылки на законодательные нормы для удовлетворения требований истца;
  • дата, подпись составителя.

Рекомендуется использовать готовые образцы иска, дополняя их индивидуальными деталями дела, либо обращаются за профессиональной юридической помощью. Исковое заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и еще один для суда.

Скачать образец иска о признании доли незначительной

Судебная практика

Несмотря на наличие разъяснений о признании доли незначительной и выкупе согласно ст. 252 ГК РФ, суды не сформировали однозначную позицию по вопросу принудительного выкупа. Помимо отсутствия возможности выдела доли в натуре, суд будет рассматривать совокупность представленных обоснований с учетом мельчайших деталей – возраста, здоровья, профессии, количества несовершеннолетних и т.д.

Ниже представлены случаи из судебной практики, описывающие позицию судов в отношении признания долей незначительными:

Если в удовлетворении иска отказано или есть несогласная с решением первичной инстанции сторона, подают апелляции в вышестоящие суды, вплоть до Верховного суда. Разъяснения ВС РФ максимально взвешенно и объективно описывают позицию, которой должны руководствоваться нижестоящие судебные органы.

Какие юридические сложности могут возникнуть?

В ходе разбирательства понадобится квалифицированная юридическая поддержка, поскольку на заседаниях понадобится аргументированно объяснять позицию и возражать доводам другой стороны.

Юрист сможет правильно оценить ситуацию и представить ее в суде с аргументами, ссылками на нормы закона, подтверждающими документальными доказательствами. Если владелец уже вселился на оспариваемую жилплощадь и имеет родственные отношения с остальными жильцами, добиться принудительного выкупа будет крайне сложно.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-priznat-dolju-v-kvartire-neznachitelnoj.html

Признание доли незначительной или как заставить продать долю

Признание доли незначительной

Это один из наших профилей. Споры, связанные с недвижимостью – это одно из главных направлений нашей деятельности, в том числе и признание доли малозначительной.

Для чего это нужно? Чтобы заставить продать незначительную долю собственнику, у которого долю значительная. Наш опыт и законодательство РФ позволяют заставить продать долю в праве собственности.

Все в рамках закона, это делается через суд. Рассказываем.

Вся наша статья и дальнейшие выводы будут основаны на судебной практике Москвы, Московской области и иных регионов РФ, а также одной единственной статье ГК РФ. Предлагаем начать именно с нее:

«Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

  1. …..В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.»

Получается, что закон допускает принудительную продажу доли, то есть, фактически, идет некое посягательство на право собственности, но все не совсем так однозначно.

Итак, рассматриваем следующую ситуацию. Есть объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок и т.п.

, находится он в Москве, Московской области – все это не так важно, важно, что на это объект недвижимости есть право собственности двух и более лиц, причем долевая собственность, и одной из сторон принадлежит большая часть права собственности. Такие ситуации встречаются довольно часто.

Предположим, что одному собственнику принадлежит ¾, а второму 1/4. Естественно желание собственника, который обладает больше долей выкупить маленькую долю и стать полноправным собственником.

Есть два варианта развития событий:

Первый вариант мы не будем пока рассматривать, он самый идеальный и безболезненный.

Если есть согласие сторон – оформить это юридически довольно простая и формальная работа.

Второй вариант: как заставить продать долю через суд? Довольно часто бывает, что собственник меньшей доли хочет продать свою долю, но за стоимость, превышающую рыночную, иногда цена, которую требует недобросовестный собственник выше рыночной в разы.

Он думает, что заставить его продать не могут, буду и дальше чинить препятствия в пользовании имуществом. Рано или поздно выкупят по стоимости, которая мне выгодна. Это позиция многих собственников. Что же делать? Заставить продать долю через суд.

Давайте рассмотрим свежую судебную практику по аналогичным делам:

  1. Апелляционное определение Мосгорсуда от 02.03.2017 по делу №33-7034/17.

Суть спора: предъявлен иск о прекращении права собственности с выплатой компенсации, квартира однокомнатная, доля в праве собственности у ответчика ¼. Ответчик не живет по адресу спорной квартиры, коммунальные платежи не оплачивает, проживает по иному адресу, не имеет существенного интереса, сдал квартиру иному лицу.

Наниматель и собственник большей доли, которые проживают совместно в квартире, не являются родственниками, наниматель чинит препятствия истцу, неоднократно вызывалась полиция. Истец предлагал выкупить долю, ответчик отказывался. Истцу пришлось съехать. Истец подтвердил свою платежеспособность и внес деньги, равные стоимости доли, на счет суда.

Иск удовлетворен, Мосгорсуд полностью согласился с выводами нижестоящего районного суда.

  1. Апелляционное определение Мосгорсуда от 20.02.2017 по делу №33-4352.

Суть спора: предъявлен иск о признании доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру незначительной.  Истец является собственником 2/3 доли в квартире. В квартире нет комнат, соответствующих доле ответчика.

Стороны не родственники, у ответчика есть жилье. Ответчик не живет в спорной квартире, сдает ее посторонним лицам. На предложение истца о возможности выкупить долю, Истец сообщил, что готов это сделать только по завышенной цене.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, вышестоящий суд согласился.

  1. Апелляционное определение Пермского краевого суда по делу от 25.01.2017 №33-947.

Истец является собственников 7/8 доли в однокомнатной квартире площадью 31 кв.м,  просит признать 1/8 доли ответчика незначительной, прекращении права собственности. Ответчик в квартире не проживает, имеет другое жилое помещение, где постоянно проживает. Иск удовлетворен. Вышестоящий суд согласился.

Из всего этого можно сделать следующий вывод. Заставить продать долю Вам помогут следующие факторы:

  1. доля должна быть маленькой, малозначительной, незначительной – например: 1/8, ¼, 1/3 – чем меньше, тем лучше;
  2. выделить отдельную комнату в квартире исходя из доли невозможно;
  3. невозможность совместного проживания (не родственники, вызвалась полиция, конфликты и т.п.);
  4. ответчик не должен проживать по адресу в спорной квартире и желательно обладать другой собственностью;
  5. ответчик не оплачивает коммунальные платежи;

Это основное, можно выделить и другие факторы. Все это доказывает, что нет существенного интереса в этой квартире. Наличие хотя бы этих 5 факторов уже дает хорошие шансы на выигрыш в суде.

Мы готовы оказать Вам услугу по судебному признанию доли в квартире, доме, земельном участке малозначительной и заставить продать ответчика незначительную долю. С  нашей юридической услугой Вы можете ознакомиться по ссылке.

Источник: https://delo4.ru/2017/05/27/priznanie-doli-neznachitelnoj/

Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире

Признание доли незначительной

Сосед владеет ⅛ доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.

Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?

Татьяна

Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.

Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:

  1. Признать право собственности на ⅛ доли квартиры за вами.
  2. Признать соседа утратившим право собственности на ⅛ доли квартиры.
  3. Взыскать с вас компенсацию за ⅛ доли в праве собственности на жилое помещение в пользу соседа.
  4. Прекратить право пользования квартирой и снять соседа с регистрационного учета.

Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.

В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.

Приведу примеры таких обстоятельств:

  1. Угроза интересам детей. Например, вам принадлежит ⅞ доли квартиры и у вас несовершеннолетние дети. Суд в этом случае не может вселить в квартиру постороннего взрослого мужчину. Это плохо скажется на детях — их спокойствии и комфорте.
  2. Заболевание, представляющее опасность для окружающих и требующее изоляции в отдельной комнате. Таких заболеваний немного, например активная форма туберкулеза.
  3. Наличие другого жилья, возраст, характер работы и пр. Например, с вами живет ваша мама 75 лет, у которой нет другого жилья и которая в силу возраста не может переехать и жить отдельно. Или другой собственник работает в поселковой школе учителем, а никакого съемного жилья в поселке нет.

Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Во Владивостоке с 2012 года и до февраля 2020 года без перерыва судились брат с сестрой. Причина спора — четырехкомнатная квартира площадью 175 м², в которой брат унаследовал 1/12 доли. Конкретно по выкупу доли спор прошел четыре инстанции, включая Верховный суд РФ.

Получается, что суды разрешили брату пользоваться половиной квартиры, тогда как ему принадлежало всего 14,6 м². Суд учел неприязненные отношения брата с сестрой, что подтверждалось коллекцией судебных решений по разным поводам.

Брат настаивал, что у него нет другого жилья, но суд учел, что все эти годы он жил с семьей по другому адресу. Также брат спорил, что его доля значительная, потому что больше учетной нормы жилой площади на человека, а значит, для ее выкупа необходимо его согласие.

В результате сестра выплатила брату 1 499 303 Р и стала собственницей всей квартиры.

В Находке бывшим супругам также пришлось пройти четыре судебных разбирательства. Жене и детям принадлежало ⅚ доли трехкомнатной квартиры площадью 56 м², и они хотели выкупить ⅙ у мужа и отца. Две судебные инстанции отказали по той причине, что бывший муж не просил выделить его долю.

Но Верховный суд РФ решил иначе: в квартире невозможно выделить изолированную комнату, равную доле бывшего мужа, он не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, кроме того, права мужа нельзя защитить, не нарушив интересы жены и детей.

Суд отдал бывшей жене и детям ⅙ квартиры и обязал выплатить отцу и бывшему мужу компенсацию за его долю.

Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость ⅛ квартиры. Ее понадобится обосновать документами.

Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей.

У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%.

Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость ⅛ доли в квартире и госпошлину от этой суммы.

В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги.

Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги.

Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.

Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области.

Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире. Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод.

Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 Р меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.

Как я покупаю квартиру по частям

Поскольку сосед перестанет быть собственником части квартиры, он потеряет право быть прописанным и жить в ней. Так что попросите суд снять соседа с регистрационного учета как утратившего право пользования. Я уже рассматривала подробно, как выписать постороннего человека из квартиры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/invisible-neighbor/

Признание доли незначительной и ее последующий выкуп

Признание доли незначительной

Можно ли считать себя полноценным хозяином квартиры, если право собственности разбито на доли? Может ли хозяин самой большой доли спать спокойно?  Что делать, если появились собственники, обладающие микродолями? Какие у них есть права и можно ли оформить всю квартиру на себя? Как можно принудительно выкупить доли в квартире?

Эти вопросы могут остро встать перед каждым, ведь долевая собственность может возникнуть на любое неделимое имущество. Наиболее актуально это для недвижимости, в частности квартир; о них и поговорим.

Если Вы или Ваша семья являетесь собственником большей доли в квартире и хотите получить квартиру в единоличную собственность – обращайтесь, я сумею Вам помочь. Позвоните по телефону 8 (915) 000-36-16 и мы договоримся о встрече, где я отвечу на все Ваши вопросы.

Закон защищает любую собственность. По Конституции никто не может быть лишен своей собственности кроме как по решению суда.

Но всем знакомы ситуации, когда один владеет большей долей, а другой – незначительной. Разве справедливо, что тот у кого маленькая доля так же может пользоваться квартирой, жить в ней, регистрировать там своих детей?

Про квартирное рейдерство все также наслышаны. Телеканалы регулярно обращаются к историям, когда собственники незначительных долей делают невыносимой жизнь своим соседям, пользуясь тем, что формально они тоже собственники и имеют все соответствующие права. Арсенал их средств весьма разнообразен: от изощренных приемов психологического террора до откровенного насилия.

Такие ситуации чаще всего возникают, когда доля в квартире распределяется между наследниками. Кто-то из них уже имел право собственности на часть квартиры и проживал в ней, а кто-то приобретает незначительную долю в праве собственности.

Какие права есть у собственника доли?

По закону права всех собственников изначально равны. Любой из них, пока иное не установлено судом, имеет право пользоваться такой квартирой, проживать в ней, зарегистрироваться в ней по месту жительства, зарегистрировать там своих несовершеннолетних детей. Члены семьи собственника, проживающие вместе с ним, также по закону получают права на данное жилье.

В глазах правоохранительных органов, собственники квартиры, зарегистрированные в ней, имеют одинаковые права. Это значит, что собственник значительной доли до решения суда не имеет никаких преимуществ.

В последнее время наметилась тенденция отказов в регистрации по месту жительства собственников незначительных долей. Органы ФМС мотивируют такие отказы тем, что в квартире уже зарегистрировано большое количество граждан и новый собственник не сможет там проживать реально, в связи с чем его регистрация будет фиктивной. Иногда указывают на несоизмеримо маленький размер их доли.

Однако даже не будучи прописанными такие лица являются собственниками и имеют права, охраняемые законом.

И тут проявляются все противоречия закона. С одной стороны он одинаково защищает интересы всех собственников, а с другой – дает возможность ограничивать интересы собственника большей доли.

В итоге собственники изначально должны самостоятельно решать возникающие вопросы путем переговоров и достижения соглашений. Прежде всего это касается того, как всем собственникам пользоваться имуществом. Если они не могут договориться сами, закон предлагает им обратиться в суд для установления порядка пользования имуществом.

А как известно решение суда для одной стороны может оказаться очень выгодным, а для другой – несправедливым.

Несправедливо, когда собственник большей доли терпит неудобства от соседства несоизмеримо меньшего собственника.

Тем не менее, еще в 1996 году Верховный суд сформулировал правило о том, что суд может определить порядок пользования квартирой не в точном соответствии с долями. Это возможно, когда судом учитывается сложившийся порядок пользования. Таким образом, даже имея незначительную долю, такой «формальный» собственник может получить комнату в пользование гораздо большего размера, чем

Возможно ли выкупить незначительную долю у собственника против его воли?

Да. Но при определенных условиях.

В гражданском кодексе предусмотрено правило:

Если у собственника доля незначительна, при этом эта доля реально выделена быть не может, а сам такой собственник существенного интереса в использовании общего имущества не имеет, то суд может обязать других сособственников выплатить ему компенсацию даже если он с этим не согласен.

Но еще совсем недавно суды больше склонялись к отрицательному ответу вопрос о принудительном выкупе.  Было распространено мнение о том, что выкупить незначительную долю можно было только, если ее собственник сам обратится в суд с требованием о ее выделе в натуре.

Если долю в доме или в земельном участке можно реально выделить, то с квартирами вопрос практически всегда решался так: реально выделить долю в квартире нельзя.

А если нельзя, то зачем же собственнику малой доли обращаться в суд за ее выделом?

Вот и получалось, что норма закона есть, а суды ее трактуют так, что применить ее в отношении квартиры невозможно.

Даже сейчас суды иногда отказывают большим собственникам, ссылаясь на то, что если собственник незначительной доли сам не обратился в суд, то против его воли нельзя выплатить компенсацию за его долю.

Условия выкупа незначительной доли

Относительно недавно суды стали удовлетворять требования собственников «значительных» долей о компенсации за их счет стоимости доли собственников с «незначительными» долями.

Такие решения суды обосновывают следующим:

  • ответчик обладает незначительной долей в праве собственности на квартиру;
  • ответчик не имеет практически никакого интереса в использовании своей доли (отсутствие существенного интереса);
  • выдел доли в натуре исключен (как мы уже указывали ранее для квартир это условие выполняется практически в 100% случаев за редким исключением).

В таком случае суд санкционирует фактически принудительный выкуп долей сособственников с выплатой компенсаций.

Верховным судом однако оговорено, что такой выкуп может быть произведен в исключительных случаях, когда присутствуют все указанные условия.

Что такое незначительная доля?

Как суд определяет незначительность? Прежде всего должно быть установлено, имеется ли в квартире жилое помещение соразмерное доле. Причем, как разъяснил в одном из таких дел Верховный суд, принимать в расчет нужно не только размер жилой площади выделяемой комнаты, но и размер общей площади, которой будет пользоваться собственник несущественной доли.

Поэтому незначительность будет определяться в каждом конкретном деле индивидуально, с учетом всех его обстоятельств. Это может быть например и 1/3, и 1/4, и меньшие доли.

Что значит существенный интерес?

Ответ на этот вопрос представляет собой всю суть данного спора. От того, насколько полно и веско сторона процесса сможет обосновать свою позицию, будет зависеть в итоге, какое решение вынесет суд.

На что обратит внимание суд в первую очередь? Прежде всего, насколько ответчик заинтересован в использовании данной квартиры в связи с возрастом, состоянием своего здоровья, профессией, наличием несовершеннолетних детей, нетрудоспособных членов семьи.

В каждом таком деле набор и баланс доказательств определяется индивидуально.

Это так называемая субъективная сторона вопроса. Однако ответчик может не иметь существенного интереса и по объективным причинам. Например его доля не просто незначительна, а настолько мала, что исключает разумные варианты ее использования (например, в так называемых «резиновых квартирах» размеры доли нередко представлены 1/100 или 1/1000).

За сколько можно выкупить незначительную долю?

Выкуп незначительной доли производится как правило по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчета об оценке подготовленного независимым оценщиком. Такой отчет представляется обычно вместе с исковым заявлением для обоснования цены иска.

Возможно также для оценки размера компенсации и цены иска ссылаться на кадастровую стоимость квартиру. Однако в данном случае это нецелесообразно, поскольку рыночная стоимость доли меньше стоимости приходящейся на соответствующую долю при продаже квартиры целиком.

Если ответчик не согласится с произведенной оценкой, суд по его ходатайству может назначить судебную экспертизу рыночной стоимости доли в праве собственности. В условиях достаточно развитого рынка недвижимости величины стоимости доли, определенной разными оценщиками, не будут сильно отличаться.

Размер дисконта при оценке стоимости доли может составлять 50%.

Может ли собственник значительной доли проиграть суд?

Опытный адвокат или судебный юрист с большой долей вероятности после анализа обстоятельств конкретной ситуации может сделать достаточно точный прогноз относительно перспектив данного дела.

Если при существующих на момент обращения обстоятельствах прогноз для Вас неблагоприятный, Вам будут даны рекомендации, что нужно сделать, чтобы подготовить беспроигрышную позицию в суде.

При благоприятном прогнозе и правильной подготовке к делу, в частности сбору доказательственной базы, можно быть уверенным в успехе.

Такая уверенность однако может быть обеспечена личным ведением дела адвокатом.

Я веду процессы о признании долей в праве собственности на квартиры незначительными, признании на них права собственности и выплате компенсации. Я хорошо знаю судебную практику московского региона и вышестоящих судебных инстанций.

Пример решения суда по делу о незначительной доле в квартире, полученной в наследство.

Если Вам необходима помощь квалифицированного адвоката, я приглашаю Вас на консультацию, на которой после изучения документов и обстоятельств Вашего дела я смогу дать заключение и рекомендации по дальнейшим действиям.

Для получения консультации свяжитесь со мной по телефону 8 (915) 000-36-16, и мы договоримся об удобном времени встречи.

Досудебная подготовка

Для успешного проведения дела до обращения в суд необходимо подготовить доказательную базу. Специфика данной категории дел заключается в том, что они как правило рассматриваются вместе со встречными исковыми требованиями о вселении, об определении порядка пользования квартирой, о нечинении препятствий.

Зная, какие вопросы возникнут у суда, какие доводы может представить процессуальный оппонент, можно и нужно строить железобетонную позицию в суде, обеспечивать себя победными доводами задолго до столкновения в судебном заседании.

Кроме достаточно широкого круга стандартных для данной категории доводов, доказательств, документов, которые можно представить суду, опытный адвокат с учетом специфики Вашего дела, разработает индивидуальную стратегию и тактику судебного процесса.

Если Вы решили самостоятельно справиться со своим делом и суд отказал Вам, или по иным причинам Вы получили на руки решение суда в пользу незначительного собственника, то это еще не повод отчаиваться.

Да, по общему правилу суд не будет рассматривать дело, если ранее по тому же предмету и основанию уже было рассмотрено такое же дело.

Однако с учетом специфики данной категории дел, изменения обстоятельств, можно исправить ситуацию и в этом случае.

Я не могу гарантировать результат и успех Вашего дела, не изучив документы, не выслушав Вашу историю. Только мошенники могут с порога заявить, что выиграют любое дело. Но я могу Вам гарантировать, что я глубоко и досконально с учетом своего опыта и знаний разберу Вашу ситуацию, оценю Ваши шансы на успех, расскажу, как выиграть Ваше дело и дам рекомендации, которые Вам точно помогут.

Чтобы оценить перспективы своего дела, запишитесь на консультацию и получите развернутые ответы на все Ваши вопросы.

Цены на услуги адвоката

Услуга адвоката Цена
Консультация адвоката по долевой собственности в объектах недвижимостиот 2 000
Составление искового заявления в судот 25 000
Составление возражений на исковое заявлениеот 25 000
Ведение дела о признании доли незначительной, принудительном выкупе доли в судеот 60 000

Источник: https://advokatandreenko.ru/services/vykup-neznachitelnoy-doli/

Принудительный выкуп доли в квартире, какую долю можно выкупить и как это сделать

Признание доли незначительной

Собираясь продать квартиру, один из её владельцев может столкнуться с проблемой – нежеланием совладельца продавать эту недвижимость. Одно дело, когда обоим собственникам принадлежат сравнительно равные части квартиры.

Но нередко, один владеет практически всей квартирой, а у второго в собственности ничтожная часть.

Но, понимая, что эта мизерная собственность даёт ему возможность воспрепятствовать заключению сделки, он требует за её выкуп несоразмерную цену, либо вообще отказывается продавать.

В этом случае остаётся только один вариант решения проблемы – признать долю незначительной по решению суда.

Что такое незначительная доля?

Законы не содержат строгого определения незначительной доли. Однако, судебная практика показывает, что таковой считают совсем малые части квартиры, которые нельзя выделить в отдельное помещение.

Соответственно, владелец этой доли не заинтересован в проживании в квартире и ином использовании своей собственности.

В некоторых случаях без экспертизы квартиры сложно понять, насколько мала та или иная доля.

Незначительная доля в квартире может быть принудительно продана остальным владельцам. 252-я статья ГК РФ допускает такую сделку даже против воли владельца доли. Для этого и необходимо признание доли незначительной.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной?

Как уже сказано выше – точного понятия незначительной доли нет. Но есть рекомендации Верховного суда РФ, согласно которым незначительной признают такую площадь в квартире, которая соответствует ряду характеристик:

  • Её невозможно выделить в натуральном размере.
  • Из-за неё возникают сложности в пользовании квартирой.
  • Владелец доли не проживает в квартире и не имеет к ней интереса.
  • За собственником доли есть долг по коммунальным платежам.
  • У него есть другое жильё.

Совокупность этих факторов приведёт к признаю в суде доли незначительной.

В случае, когда владелец проживает в квартире, и у него нет другого жильца, выкупить такую часть недвижимости без его согласия не удастся.

Конкретную площадь, которая будет признана незначительной назвать сложно, потому что четвёртая часть однокомнатной квартиры и четвёртая часть двухкомнатной – доли совершенно разные по площади.

Порядок признания доли в квартире незначительной

Только суд имеет право признать собственность в жилой недвижимости незначительной и после его решения возможен принудительный выкуп доли в квартире.

Способы

Решить конфликт вокруг выкупа части жилья возможно двумя способами:

  • По соглашению о безвозмездной передаче доли или о её выкупе.
  • По решению суда.

Чаще используется второй способ, потому что владельцы долей не могут договориться о стоимости выкупа.

Порядок действий

Прежде, чем подавать иск в суд, нужно попытаться выкупить долю у её владельца. Если он откажется, это будет доказательством попытки решить проблему в досудебном порядке. После этого уже можно подавать иск в суд.

На этом этапе важно убедить владельца мизерной доли в её низкой рыночной цене.

Перед подачей иска нужно собрать доказательства того, что владелец доли не платит за коммунальные услуги, не участвует в ремонте и содержании квартиры, не проживает в ней и т.д. Подойдут все факты, которые продемонстрируют отсутствие у владельца потребности и интереса к этой квартире.

Далее нужно составить иск, руководствуясь 131 и 132 статьями ГПК РФ.

К иску нужно приложить все документальные доказательства по делу, а также квитанцию об оплате госпошлины и зачислении средства для выкупа на счёт суда (в качестве альтернативы можно использовать нотариальный депозит).

Подавать иск можно по месту расположения квартиры или месту регистрации ответчика.

В суде желательно участие свидетелей, а в некоторых случаях стоит ходатайствовать о проведении техническо-строительной экспертизы.

Если суд вынесет решение о принудительном выкупе доли в квартире, то на подачу апелляций отводится 30 дней, после чего решение вступит в силу.

Заключительный этап – выкуп за установленную судом цену и переоформление прав собственности в Росреестре.

Необходимые документы

Суду нужно предоставить:

  • Иск в 3 экземплярах.
  • Копию паспорта истца.
  • Квитанции об оплате госпошлины и внесении денег за выкуп.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (подавать иск могут лишь её собственники или их доверенные лица).
  • Если иск подаёт доверенное лицо, то копию доверенности и его паспорт.
  • Доказательства досудебных попыток договориться.
  • Техпаспорт квартиры.
  • Выписка из домовой книги, если ответчик не живёт по данному адресу.
  • Экспертное заключение о том, что в натуральном виде долю выделить нельзя.
  • Иные документы, которые доказывают позицию истца.

С иском нужно подавать копии документов (только квитанцию об оплате пошлины в оригинале). Оригиналы нужно принести на судебное заседание.

Исковое заявление

Иск составляется в стандартной для таких заявлений форме. В нём должны быть:

  • Данные суда, истца и ответчика.
  • Описание квартиры и спорной доли.
  • Объяснения и доказательства её незначительности.
  • Ссылка на 252 статью ГК РФ.
  • Исковые требования.
  • Список прилагаемых документов.
  • Подпись и дата.

Составляется иск в трёх экземплярах – для суда, истца и ответчика.

Расходы

Помимо суммы выкупа доли истец должен оплатить:

  • Госпошлину. Её размер варьируется от 400 рублей до 60 тысяч.
  • Экспертизу (от 5 до 20 тысяч рублей).
  • Судебные издержки (около 5 тысяч).
  • Пошлину за регистрацию прав собственности в Росреестре – 2000 рублей.

В случае победы истца, судебные издержки лягут на плечи ответчика.

Сроки

Процесс судебных разбирательств по таким делам довольно долгий, в среднем 2-4 месяца. К этому времени стоит добавить срок апелляций – 30 дней и 10 в случае решения мирового суда.

Проблемы принудительного выкупа доли

Подытоживая, стоит отметить, что в большинстве случаев препятствием для принудительного выкупа доли в квартире является желание её владельца продать своё имущество дороже реальной стоимости.

Конечно, судебное решение эту проблему решает, но важно доказать, что доля является незначительной.

А это не так просто, потому что не всегда есть доказательства того, что владелец доли не пользуется своим имуществом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.