Признаки оценки имущества

Содержание

Основные признаки, понятия и жизненный цикл недвижимости. Объекты недвижимого имущества и их характеристики

Признаки оценки имущества

К недвижимому имуществу принадлежат земельные участки, недра, водные объекты (обособленные), леса, насаждения, сооружения, незавершенное строительство, а также все вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без ущерба вещам невозможно. К недвижимому имуществу относят зарегистрированные государством суда (морские, воздушные), космические объекты.

Основные признаки и понятия недвижимости

Выделяют два основных признака недвижимости: неразрывная связь с землей и регистрация объектов государством. Следует отметить, что все вещные права, а также ограничения прав, их переход, прекращение, возобновление также подлежат регистрации государством в едином реестре.

К недвижимости относят предприятия как имущественные комплексы. Законодательно предприятие в качестве объекта прав – это комплекс имущества для реализации бизнеса. Предприятие полностью или частично может стать объектом сделок на основании оценки имущества, объектом залога, аренды и т.д.

В имущественный комплекс предприятия входят все активы для деятельности (земля, здания, инвентарь, оборудование, продукция, сырье и т.д.). Также права на индивидуализацию предприятия, выпускаемой продукции и услуг (наименование, торговая марка, товарные знаки).

Объекты недвижимого имущества и их характеристики

Выделяют следующее происхождение объектов:

  • Объекты природного происхождения;
  • Объекты, созданные трудом человека;
  • Объекты, тесно связанные с природой, не имеющие возможности функционирования вне природы, но образованные с участием труда человека.

Следует отметить наличие юридической возможности перехода недвижимого имущества в движимое имущество. Примером может служить права сервитута, аренды, которые не являются частью недвижимости. Сервитут – это ограниченное пользования соседним участком земли, которое устанавливается для прохода (проезда), прокладки линий электропередачи, трубопроводов, связи и иных нужд.

Если объект имеет в своем составе земельный участок, то все постройки на участке имеют следующие родовые признаки:

  1. Неподвижность, стационарность;
  2. Материальность в виде натуральной и стоимостной формы существования;
  3. Долговечность.

В связи с социальной и экономической потребностью в объектах недвижимость является благом, а также источником дохода.

При этом основными характеристиками объектов являются:

  • Полезность;
  • Юридические права;
  • Стоимость, определяемая в процессе оценки;
  • Цена сделки.

Наряду с родовыми признаками существуют частные признаки: уникальность, разнородность, неповторимость и др. Каждый объект имеет свой жизненный цикл, который включает последовательно существующие процессы физического существования объекта от проекта до утилизации.

Стадии и жизненный цикл недвижимости

Выделяют стадии цикла жизни объекта:

  1. Проектная;
  2. Строительство;
  3. Эксплуатация;
  4. Закрытие.

Все объекты (кроме земли) подвержены износу – потере полезных качеств, уменьшению стоимости имущества. Факторы снижения стоимости объектов, учитываемые при оценке стоимости недвижимости, определяют вид износа: функциональный, физический, экономический (внешний).

Функциональный износ характерен для объектов, не соответствующих современным требованиям функциональной полезности. Физический износ характерен для объектов, имеющих изменения физических параметров по естественным причинам или по причине неверной эксплуатации. Экономический износ отражает уменьшение стоимости объекта вследствие влияния внешней среды.

 Функциональный и физический износы могут быть устранимыми и неустранимыми, внешний износ имеет неустранимый характер. 

Жизненный цикл объекта собственности состоит из этапов:

  1. Покупка, наследование, постройка и др.;
  2. Пользование, владение;
  3. Управление объектом;
  4. Удовлетворение потребности, извлечение прибыли;
  5. Распоряжение собственностью;
  6. Смена собственников, пользователей, владельцев;
  7. Распоряжение правами;
  8. Изменение функциональности объекта;
  9. Аннулирование права собственности: национализация, продажа и др.;
  10. Завершение экономической жизни;
  11. Государственная регистрация объектов.

Таким образом, недвижимость имеет определенные признаки, характеризуется набором прав, уникальностью, неповторимостью и разнородностью объектов.

Источник: http://1-ocenka.ru/content/osnovnye-priznaki-ponyatiya-i-zhiznennyi-tsikl-nedvizhimosti-obekty-nedvizhimogo-imushchestv

Оценка недвижимости объектов: что нужно знать в 2020 году?

Признаки оценки имущества

Оценка недвижимости – процесс, результатом которого является определение стоимости недвижимого объекта.

Знать цену недвижимости необходимо, к примеру, при продаже офисного здания, сдаче в аренду складов, формировании уставного капитала и т.п.

В этой статье мы подробно разберем виды стоимости недвижимости, случаи, когда оценка недвижимости может понадобиться, цели оценки недвижимости, факторы, влияющие на оценку.

При проведении оценки объекта недвижимости специалисты могут установить различные виды стоимости, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где закреплены понятия и виды стоимости недвижимости.

Оценочная деятельность – процедура, направленная на установление для недвижимых объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или предусмотренной федеральными стандартами другой оценки стоимости. Таким образом, законодатель не говорит об исчерпывающем перечне видов стоимости.

Итак, ниже рассмотрим основные виды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости – цена, определяемая в соответствии с принципами рынка недвижимости в условиях конкуренции. Рыночная оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных процедур среди других видов оценок.

Если в нормативном правовом акте либо договоре на оценку недвижимости предусмотрена оценка такого объекта, при этом не указан вид оценки, то в таком случае применяется оценка рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован, то есть когда:

  1. недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в конкурирующих условиях;
  2. заключающие сделку стороны ведут себя разумно и знают всю необходимую информацию;
  3. стоимость недвижимости не зависит от каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости относится к деятельности независимых оценщиков. Если же ваш бизнес находится в Москве, то не составит труда провести рыночную оценку недвижимости: в Москве оценочной деятельностью занимаются многие компании, в том числе и наша юридическая компания «Хелп Консалтинг».

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – стоимость, полученная при государственной оценке. Она определяется:

  • при постановке объекта (офиса, склада, бизнес-центра) на кадастровый учет;
  • по закону в установленные сроки (кадастровая оценка недвижимости в РФ проводится с конкретной периодичностью);
  • при оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровой оценкой стоимости недвижимости занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ), действующие в регионах.

Кадастровая оценка – это обязательная оценка недвижимости, и в соответствии с законом регламентирован строгий порядок ее проведения. Перечислим этапы:

  1. решение вопроса о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости;
  2. определение стоимости и формирование отчета об оценке недвижимости;
  3. утверждение результатов рассчитанной кадастровой стоимости.

цель кадастровой оценки недвижимости – установление налоговой базы. Например, вам необходимо провести оценку имеющейся загородной недвижимости – отеля, а также находящегося под ним земельного участка. В указанных условиях кадастровая стоимость влияет на размер:

  • налога на имущество (т.е. на отель);
  • земельного налога.

Кроме того, кадастровая оценка косвенно влияет и на налоговую базу для НДФЛ. Приведем пример: физлицо, чтобы уменьшить налоговую базу, при продаже склада указывает в договоре купли-продажи заниженную цену. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости склада, то налоговая база при расчете НДФЛ будет составлять 70% кадастровой стоимости.

Также не стоит забывать, что от кадастровой оценки недвижимости напрямую зависят цена за аренду и выкупная стоимость, в том числе и за земельный участок.

Например, при договоре аренды на землю, заключенном с государством, частная организация имеет право на проведение новой оценки недвижимости.

Пересмотр кадастровой стоимости дает возможность снизить арендную плату за недвижимый объект.

Инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости – стоимость, которая определяется для инвестора/инвесторов в соответствии с их инвестиционными целями эксплуатации недвижимого объекта.

По сути, такая инвестиционная оценка доходной недвижимости необходима для того, чтобы понять, сколько может вложить в недвижимость инвестор.

Обычно определение инвестиционной стоимости реализуется в рамках конкретного инвестиционного проекта, где инвестор или инвесторы анализируют эффективность вкладываемых инвестиций.

На результат инвестиционной оценки стоимости объекта недвижимости влияют:

  • период, в течение которого будут вкладываться инвестиции;
  • экономические тенденции на рынке (например, при оценке недвижимости в Московской области – офисных зданий в новом жилом квартале);
  • режим налогообложения;
  • общая прибыльность инвестиционного проекта и др.

Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается в целях отчуждения недвижимого объекта в короткие сроки. Основные факторы, учитываемые при размере данной стоимости:

  • ограниченный срок для реализации недвижимости;
  • вынужденное отчуждение недвижимости.

Ликвидационная оценка недвижимости необходима, к примеру, в случае банкротства организации, когда необходимо закрыть долги за счет продажи недвижимого имущества. По вопросам банкротства организации поможет арбитражный юрист.

Также ликвидационная оценка недвижимости рассчитывается при продаже в сжатые сроки для получения быстрого дохода. Или же, допустим, ликвидационная оценка проводится при оптимизации бизнеса.

Ликвидационная стоимость определяется юристами по недвижимости, независимыми экспертами, выполняющими оценочную деятельность.

Двигателем экономического оборота является, в первую очередь, коммерческая недвижимость, и поэтому независимая оценка недвижимости в коммерческой сфере весьма актуальна.

Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:

  • торговые комплексы;
  • склады;
  • офисы;
  • магазины;
  • цеха;
  • мастерские;
  • гостиницы, хостелы, апартаменты;
  • помещения общепита;
  • досуговые (развлекательные) студии;
  • медцентры;
  • частные пансионаты, санатории и многое другое.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Так как коммерческая недвижимость многообразна, а видов оценки – несколько, то и целей оценки коммерческой недвижимости довольно много. Так или иначе, у любого владельца бизнеса возникнет необходимость в оценке объекта коммерческой деятельности. Приведем в пример несколько целей:

  • реализация недвижимости по договору купли-продажи;
  • аренда недвижимости;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • передача объекта недвижимости в залог под кредит;
  • внесение недвижимости в уставный капитал юрлица;
  • постановка недвижимого имущества на баланс;
  • страхование;
  • открытие новых инвестиционных проектов;
  • выплаты по долгам при процедуре банкротства;
  • оптимизация направлений бизнеса и др.

Если вы только определяетесь с целями оценки коммерческой недвижимости и сомневаетесь, какую выбрать оценку – например, рыночную, ликвидационную или инвестиционную, обратитесь к нам за юридической консультацией, и мы поможем вам решить возникшие вопросы.

Что учитывается при оценке стоимости коммерческой недвижимости?

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от результата оценки с учетом целей и применяемого вида оценки недвижимого имущества. Также учитываются техническое состояние недвижимости, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. Помимо этого, при экспертной оценке коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (судебный акт, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договоры (купля-продажа, аренда и т.д.);
  • техническая документация (техпаспорт, экспликации, сведения о соответствии различным нормам и т.д.) и др.

Например, вам, как предпринимателю, необходимо провести ликвидационную оценку коммерческой недвижимости в Москве, чтобы в короткие сроки продать свой офис.

Если вы собственник, вам необходимо предоставить документ о праве собственности, информацию из ЕГРН, документы с техническими характеристиками офиса и т.д.

Предоставив полный пакет документов оценщику, вы сможете получить наиболее качественные услуги по интересующей вас оценке недвижимости.

Объектами оценочной деятельности недвижимости могут быть не только здания, помещения или сооружения, но и земельные участки. Земля – особый объект недвижимости, так как обладает природными свойствами.

Для чего нужна оценка земельных участков?

Так как некоторые категории земель участвуют в гражданском обороте, рано или поздно возникает необходимость в совершении определенных действий: продажа, аренда, выкуп земель и т.п. Выделим следующие цели оценки земельных участков:

  • реализация по договору купли-продажи;
  • сдача в аренду;
  • страхование земли;
  • постановка на кадастровый учет;
  • передача под залог земельного участка для оформления кредита;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • изменение категории земельного участка и др.

Что влияет на стоимость земельных участков?

Оценка земельных участков предполагает учет различных характеристик, которые помогают определить наиболее достоверный результат оценки. К таким характеристикам можно отнести:

  • категорию земли (земли промышленности, транспорта с/х назначения и др.);
  • вид разрешенного использования (питомники, растениеводство, сенокошение, животноводство и др.);
  • размер участка;
  • качество земли на участке;
  • местонахождение;
  • инфраструктура (проведенное электричество, газ, трубы и т.п.);
  • наличие строений на земельном участке (объекты для сноса, жилая постройка и т.д.)
  • транспортная доступность;
  • наличие деревьев, водоемов;
  • экологическая обстановка и др.

В частности, оценка недвижимости в Московской области и Москве показывает, что земельные участки, находящиеся в пределах МКАДа, имеют наиболее дорогую цену, а примыкающие к МКАДу и территориально дальше, имеют соответственно более дешевую цену. Один из ключевых критериев, конечно же – транспортная доступность.

Как мы уже говорили, вы можете заказать оценку недвижимости, обратившись к частным оценщикам или оценочным компаниям, а также к юристам по недвижимости. Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» проводит независимую оценку недвижимости различных видов! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц.

Что мы можем сделать:

  1. проанализировать предоставленные вами документы для оценки;
  2. оценить шансы и риски по вашему вопросу;
  3. проанализировать рынок недвижимости;
  4. помочь в сборе всех недостающих документов;
  5. оспорить через суд кадастровую стоимость, сопровождая дело на протяжении всего судебного процесса и многое другое.

Вы можете обратиться к нам за оценкой коммерческой, жилой недвижимости, земельных участков и другой недвижимости. Мы гарантируем вам качественное оказание юридических услуг и несем ответственность за полученный результат!

Источник: https://help-ddu.ru/ocenka/otsenka-nedvizhimosti

Как оценить имущество: пошаговая инструкция

Признаки оценки имущества

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

  • покупка и продажа;
  • страхование;
  • кредитование;
  • определение кадастровой стоимости;
  • оценка для суда (исполнение решений);
  • оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

СтоимостьПошлинаОсобенности
1ИнвентаризационнаяМинимальнаяЧасто оспаривается
2КадастроваяСредняяЭквивалентна реестру
3РыночнаяМаксимальнаяАктуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

2. Какие существуют виды оценки имущества — ТОП-5 основных видов

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Вид 1. Оценка недвижимого имущества

Одна из самых распространенных услуг.

Есть несколько категорий такого вида оценки:
Заключение котировки недвижимости имеет широкий диапазон применения и может понадобиться в самых разных ситуациях от купли-продажи до определения оценки ущерба, нанесенного собственности.

Вид 2. Оценка движимого имущества

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

  • даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
  • серийный и инвентарный номер;
  • акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
  • интенсивность использования (нормативность).

Вид 3. Оценка бизнеса

Расчет стоимости предприятия есть не что иное, как результат деятельности компании. Бизнес — тот же товар, только со своими особенностями. Рассчитывается коммерция с точки зрения доходности, инвестиционной привлекательности и комплекса реализации.

Составляется оценка из стоимости:

  • контрольного пакета акций;
  • одной акции;
  • имущественного комплекса.

Определяется оценка бизнеса методом рыночной стоимости (текущего дохода и будущей прибыли), сравнительным подходом (анализируется деятельность аналогичной компании) и затратным способом (из активов вычитаются расходы предприятия).

Подробнее об особенностях оценки бизнеса читайте в специальной публикации на сайте.

Вид 4. Оценка имущества предприятия

Проводится с целью определения стоимости всего имущества, задействованного в процессе предпринимательства. Этот вид мониторинга часто используют в целях повышения производительности.

Оценка имущества предприятия нужна для реального отображения его стоимости. Необходимость может возникнуть при проведении конкурсов, при имущественных спорах, при изменениях в специфике, при разработке новой концепции, при необходимости продать или купить действующий бизнес.

Обязательно нужно учитывать в процессе амортизационные отчисления компании, так как это снижает стоимость и уменьшает инвестиционную привлекательность. Часто это делается намеренно, в случае ликвидации организации.

Больше сведений — в публикации «Оценка оборудования».

Вид 5. Оценка интеллектуального имущества

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

  • государственного имущества;
  • страхования государственной собственности;
  • судебных исков;
  • налогообложения;
  • раздела собственности.

Инициативные связаны с:

  • оформлением сделок;
  • реорганизацией предприятий;
  • кредитованием;
  • арендой;
  • страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.

Связаться со специалистом

Источник: https://pskovocenka.ru/poshagovaya-instruktsiya-kak-otsenit-imushhestvo/

Оценка имущества

Признаки оценки имущества

Процедура оценки материальных объектов является необходимой во многих жизненных ситуациях.

Без нее нельзя вступить в наследство, взять ипотечный кредит или провести сделки с недвижимостью.

Государственные организации и коммерческие фирмы могут оценить земельные участки, транспортные средства, оборудование и бизнес в целом, дома и квартиры.

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 288-21-76

Санкт-Петербург и область: 

+7 (812) 648-23-57

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Процедура оценки имущества

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

  • В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
  • На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

  • местоположение;
  • площадь и размеры;
  • общее состояние, степень износа;
  • цены на аналоги;
  • рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

  • в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
  • при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
  • для обеспечения залога по кредиту;
  • при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
  • в ходе подготовки брачного договора;
  • при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

  • передача объектов в уставной капитал;
  • операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
  • операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
  • индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

  • недвижимости (здания, земли);
  • движимых объектов (оборудование, транспорт);
  • бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

  • рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
  • инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
  • ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
  • для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
  • утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

  • Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
  • Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
  • Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

  • вид и характеристики оцениваемого объекта;
  • доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных.

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
  • срок работы на рынке;
  • ценовой уровень;
  • наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

  • описание целей проведения процедуры;
  • характеристики объекта;
  • необходимость привлечения сторонних специалистов;
  • ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

  • оцениваемый объект;
  • срок выполнения оценки;
  • цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

  • выезд на местонахождение;
  • осмотр имущества и документов по нему;
  • подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

  • обработка полученной информации по объекту;
  • анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
  • проведение расчетов;
  • подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.

Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

  1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
  2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
  3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
  4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
  5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

  • в случае возникновения спора о стоимости объекта;
  • при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
  • при определении нанесенного ущерба;
  • для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.

Источник: https://urist.one/imushhestvo/dokumenty-imushhestvo/otsenka-imushhestva.html

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Признаки оценки имущества
Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство.

    Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.

  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю.

    Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.

  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy.

    Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.
Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.